公共租赁住房的需求函数探索

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1、公共租赁住房的需求函数探索摘要：公租房是我国“十二五”期间重点发展的保障性住房，能有效地解决“夹心层”住房问题。自2010年住房和城乡建设部等七部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》出台，各城市积极开展公租房的建设。如今试点城市北京、重庆等首批公租房的投放工作早已展开，却反映遭“冷场”，那么真正影响公租房需求的因素有哪些呢？本文通过对武汉洪山区的实地调研，分析了影响公租房需求的因素，探索其需求函数，以期对公租房的建设提出一些意见。关键词：公租房；需求；夹心层一.引言及文献综述随着我国城

2、市化的发展，大量农村剩余劳动力向城市转移，不仅造成城乡二元体系而且使城市中也形成二元结构，但城市的高房价带来中低收入群体特别是流动人员的住房难题。唐钧（2011）认为，造成高房价的一个重要原因是没有分清住房社会政策和房地产市场两个概念[1]。1998年以前，住房政策模式是计划经济体制下的住房实物分配和福利化分配以及过渡时期的住房商品化尝试阶段；1998年开始，以住房市场化为主，全面推行住房公积金制度，尝试建设经济适用房和廉租房；1998—2004年是我国全面停止福利分房，推行住房商品化，实行住房保

3、障的住房改革阶段；2005年后，我国住房政策由以住房市场化为主转向加强住房保障制度为主，包括高收入者购买和租住商品房，向低收入者提供经济适用房和向最低收入者提供廉租房三个层次[2]。可见，1998年住房改革是市场化改革思路，政策缺陷在于很长一段时间内只有房地产政策，缺乏住房社会政策，住房保障体系建立不完善，政府将其对困难群体负担的住房责任交给市场解决。当所有在住房方面有需求的居民都转向房地产市场时，房价和投机性需求飞涨，市场失灵了。持续高房价情况下，城市低收入家庭可以申请廉租房和经济适用房，但如何

4、解决既买不起经济适用房又不够廉租房条件的“夹心层”住房问题呢？公共租赁住房，简称“公租房”，是以政府为主导，由政府投资或提供政策支持建造的，以较低租金租赁的政策性公共住房，租住对象为达不到廉租房申请要求，短期内又没有能力购买商品房或经济适用房的“夹心层”群体，主要包括刚毕业的大学生、外来务工人员等[3]。“夹心层”是住房需求较大的群体，约占城市人口的20%~40%左右，而且越是经济发达的城市该比例越高[4]。Dipasquale(1996)指出，较高的保障性住房供给会降低商品房市场需求，使得在商品

5、房市场中计划买房的比例减少[5]。同时，在缺乏政府干预时，市场自发提供经济适用的房屋不足，穷人无法满足基本住房需求（Quigley,2000）[6]。保障房供给能缩小收入差距（AntoninisandTsakloglou,2001），使收入分配更均衡（Marical,etal.,2006），即保障房供给的再分配效应（Musgrave,1959）[7][8][9]。因此作为保障房主体之一的公租房能降低广大低收入群体（特别是年轻人）的商品住房需求。2010年6月12日，住房和城乡建设部等七部委共同发布

6、《关于加快公共租赁住房的指导意见》，针对新职工的阶段性住房支付能力及外来务工人员居住条件急需改善的情况，明确提出要大力发展公租房。同年8月份，国家确定了北京、重庆等28个城市作为利用住房公积金贷款支持公租房建设试点城市。2010年以来，重庆率先在全国大规模建设公租房，力争3年建设4000万平方米、覆盖200多万城市住房困难群体[10]。2011年3月28日，重庆第一次公租房摇号，计划投放6.7万套，月租金价格在9~11元/平方米。申请标准为单身月收入不高于2000元，两人家庭月收入不高于3000元

7、，超过两人家庭人均月收入不高于1500元，申请者高达25万人，审核合格者仅为22317人，占申请总人数比例低于10%。5月28日，重庆第二次公租房公开摇号配租，此次放宽申请条件，“在主城区工作的重庆市无住房或人均住房面积低于14平方米的住房困难家庭，新毕业大学生及进城务工人员均可申请”，但仅有2万人参与。据统计，两次摇号中，农民工申请人数均在25%左右，大学毕业生和本地困难户入住意愿并不强烈，公租房遭“冷场”。无独有偶，2012年2月28日，武汉首批公租房在洪山区保障房营运中心公开配租选房，本次配

8、租房源位于洪山区南湖新城小区17、20号楼，单套建筑面积均为65平方米，户型均为一室一厅，登记的169户困难户中只有130户前来选房；2月29日是公开选房的最后一天，选房现场在经历第一天的火爆后迅速降温，原本登记的148名新就业大学生申请者，仅60多人到场选房。两天选房结束，约有80名获公租房资格的申请人弃选，占总人数的25%[11]。二公租房需求问题的提出为何备受群众关注的公租房在投放市场时反遭“冷场”呢？笔者认为现象的背后可能有更深层次的原因：“夹心层”需要公租房解决住房困难是