成都万科写字楼物业营销模式存在的问题

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2、目】写字楼市场营销策略探析　　【第一章】成都万科商业地产营销方式探究绪论　　【第二章】写字楼营销模式相关概念界定及理论基础　　【第三章】成都万科写字楼物业营销模式现状　　【第四章】成都中航城市广场营销案例分析　　【第五章】成都万科写字楼物业营销模式存在的问题　　【第六章】改进成都万科写字楼物业营销模式的对策　　【结论/参考文献】写字楼物业营销路径研究结论与参考文献　　　　　　　　5成都万科写字楼物业营销模式存在的问题　　成都万科写字楼物业营销模式存在的问题　　本篇论文目录导航：　　　　【题目】写字楼市场营销策略探析　　【第一章】成都万科商业地产营销方式探究绪

3、论　　【第二章】写字楼营销模式相关概念界定及理论基础　　【第三章】成都万科写字楼物业营销模式现状　　【第四章】成都中航城市广场营销案例分析　　【第五章】成都万科写字楼物业营销模式存在的问题　　【第六章】改进成都万科写字楼物业营销模式的对策　　【结论/参考文献】写字楼物业营销路径研究结论与参考文献　　　　　　　　5成都万科写字楼物业营销模式存在的问题　　成都万科写字楼物业营销模式存在的问题　　本篇论文目录导航：　　　　【题目】写字楼市场营销策略探析　　【第一章】成都万科商业地产营销方式探究绪论　　【第二章】写字楼营销模式相关概念界定及理论基础　　【第三章】成都

4、万科写字楼物业营销模式现状　　【第四章】成都中航城市广场营销案例分析　　【第五章】成都万科写字楼物业营销模式存在的问题　　【第六章】改进成都万科写字楼物业营销模式的对策　　【结论/参考文献】写字楼物业营销路径研究结论与参考文献　　　　　　　　5成都万科写字楼物业营销模式存在的问题　　囿于住宅营销经验，缺乏写字楼营销能力造成决策偏差　　目前成都万科写字楼物业营销定位套用住宅开发的标准模板式定位思维，写字楼营销本身专业性要求高、企业客户或投资客户议价能力强、加之市场供求严重失衡，项目的定位工作较之主流住宅产品容错率极低，而传统的定位模式方向准确性和精细度均有待改

5、善，实际上为后续的营销操作带来了极大的风险。成都万科写字楼物业营销定位偏差的主要表征：　　客户定位问题：现行营销定位模式导致客户定位缺乏准确性和可靠性。现行定位分析习惯对写字楼的客户来源和成分基于地缘性的地块分析和对跨区域的同类型项目的实际购买客户进行参照，而对影响企业类客户选择办公地的关键点如行业空间格局、产业发展趋势、产业链的结构基本不做考察或分析深度不足，目标客户分类和选取比较粗略，企业客户的基础行为研究工作基本空白，客群定位不精细，可能误导后续产品定位；其次，以特殊货币环境、供求环境下的客户结构推断写字楼投资客户和自用客户的比例关系，定位重点放在投资

6、群体上，缺乏对企业客群本体和需求的细致分析，响应，造成定位的精准度偏低，一旦市场环境变化，整体定位就可能走偏，造成比较大的后续营销风险；产品定位问题：客户定位偏差或精细度、客观度不够，直接导致在产品定位、营销规划建议方面无法准确的评估、响应目标客户对产品本体的硬软件需求，难以准确捕捉客户办公需求痛点，进而有效分配成本投入，形成能够打动客户的独到产品卖点。成都万科乃至整个万科过往写字楼产品开发、营销、运营管理经验欠缺，以及当前的业务标准化流程体制不能保障营销对开发前期的全面有效介入，造成在写字楼产品设计上专业部门主要依据技术理解和专业规范以及成本控制的需求开展

7、工作，基本未考察市场已俗成商务标准和客户产品认知，更缺乏前瞻性的产品定位判断。由于产品前期定位的偏差，也直接造成了成都万科开发销售的写字楼档次偏差、标准模糊，缺少客户认同的产品卖点，成本分配不合理等系列问题。　　　　以下对比成都市质量技术监督局2012年发布的商务写字楼等级划分标准（超甲级从略）和成都万科汇智中心、华茂广场写字楼产品定位情况，问题表现较为明显：按照实际企业客户选择写字楼经验，所在区域的产业氛围，交通条件，空间指标（以公共部位尺度和室内净高为主），电梯、空调、停车位配置是最受关注，是实际支撑一个写字楼形象和档次的主要因素。从成都近年开发汇智中心

8、、华茂广场项目产品指标可看出，注重建筑面积、单层面积