市场细分下上海市二手房特征价格分析

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1、市场细分下上海市二手房特征价格分析　　　　摘要：运用特征价格模型测度了上海市二手商品住房价格的主要影响因素，发现面积、房龄、小区环境、文体设施、生活配套以及CBD的距离等因素对上海二手房价格有显著影响。而依据住房需求进一步将上海二手房市场细分为生存型、改善型、奢侈型后，发现各子市场的主要价格影响因素是存在差异的，其中：生存型二手房价格主要受轨道交通可达性、生活配套、商业便利性等因素影响，改善型二手房价格更多受小区环境、文体设施、教育配套等因素影响，而奢侈性二手房价格则主要受环境等因素影响。实证结果反映了住房市场的过滤效应存在，投资者应根据自身收入等审慎决

2、策，政府也应适时适地进行差异化调控。下载论文网　　关键词：二手房价格影响因素市场细分特征价格模型　　中图分类号：文献标识码：A　　文章编号：1004-4914（2017）10-052-03　　一、引言　　过去20多年，我国房地产业迅猛发展，住房价格不断攀升。深入了解市场细分下的住房价格影响因素，既有助于制定和实施差异化的税收、金融等政策以提高宏观调控效果，也有助于投资者理性决策。　　现有关于特征价格法下的住房价格影响因素的研究较为丰富，如：温海珍、贾生华（2004），郝前进、陈杰（2007），赵琰、刘晓君、程亚鹏（2010），张立新、姜吉坤、温海珍（20

3、10），张旺锋、闫星羽、董瑞娜（2012）等。但基于市场细分下的二手房价格影响因素的比较研究很少。相较以往将住宅市场按照空间（Adair等（1996）、Kauko等（2002））、建筑类型和产权性质（温海珍、贾生华（2006））、或者房龄（郝前进、陈杰（2012））等进行细分的研究，本文的创新性在于：一是基于人口特征将上海二手商品住房市场按消费者需求差异分为生存型、改善型和奢侈型需求，并进一步将上海市二手房细分为面积在90平方米以下能满足生存型需求的住房，面积在90～140平方米能满足改善型需求的住房，面积在140平方米以上的能满足奢侈型需求的住房，进行

4、了市场细分下不同类型二手房价格主要影响因素的比较分析；二是提出，市场细分下不同类型二手房价格影响因素的差异是住房过滤效应的体现，且反映出上海的住房市场仍处于过滤转换过程中，应尊重市场规律，对不同的住房需求群体进行区别化分析，有助于客观定价、理性购房及差别化调控。　　二、基于上海人口特征和住房需求的二手房市场细分　　（一）基于上海人口特征的住房需求分析　　人口的变化影响住房需求。从国际经验看，一个国家（地区）住房市场的供求状况、价格变动，无不与其人口总量、家庭规模、空间结构等因素密切相关。　　1.上海人口规模与住房需求。人口规模的变化会对基本住房需求产生影

5、响。上海人口数量呈现出上升趋势。截至2015年末，上海市的常住人口已经达到2415万人。第六次全国人口普查（以下简称“六普”）资料显示，2010年上海家庭户户数为万户。常住人口数量的增长以及家庭户数的增长，表明上海住房需求主体是持续上升的。　　2.上海人口增长率与住房需求。“六普”资料显示，上海20～29岁育龄妇女为万，比2000年增加万，增幅为%，人口自然增长率从2010年的-‰转为“六普”的‰，并进一步上升到2014年的‰。这意味着居民购置婚房、由于孩子出生购买住房或置换较大住房的需求有所上升。　　3.上海家庭规模与住房需求。家庭规模和结构对住房总量

6、、住房面积和户型等居住模式都有影响。人口总量不断扩张、家庭规模小型化趋势使得家庭户数增加，由此产生的住房需求可能对市场造成较大压力。“六普”资料显示，上海市家庭?模小型化。2010年上海家庭户平均人数为人，比2000年减少人。2010年家庭户中1人户、2人户、3人户合计占家庭户总数的%，其中2人户、3人户占家庭户总数的%，成为家庭户的主要类型。家庭户代际构成中，一代户和二代户是主体。2010年一代户、二代户和三代户占上海家庭户的比重分别为%、%和%。受这些变化的影响，中等面积的两居室、三居室的住房需求增多。未来一段时间，中小面积的住房仍有较大需求，但因二

7、胎政策等对大面积住房的需求也会上升。　　4.上海人口年龄结构与住房需求。不同年龄的居民购房能力及其住房面积、房型等需求有差异。2014年，上海户籍人口中，18～59岁人群占比略超60%。处于婚姻阶段的年轻人具有购买中小面积婚房的需求，而中年富裕人群会倾向于大面积享受型住房消费。《2015中国高净值人群寿险市场白皮书》提出，上海可投资资产1000万元以上的高净值人数已达万人，平均年龄为43岁，且超过84%的高净值人集中在30～59岁这个年龄段。　　5.上海人口空间结构与住房需求。上海城市基础设施建设和郊区新城建设及城市布局优化和产业结构调整等一系列因素，带

8、动了大量外来新增就业人口，也导致中心城区居住人口向郊区迁移。数据显示，“五普”到