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1、第36卷第2期浙江大学学报(人文社会科学版)Vol.36,No.22006年3月JournalofZhejiangUniversity(HumanitiesandSocialSciences)Mar.2006市场细分与城市住宅特征价格分析温海珍,贾生华(浙江大学房地产研究中心,浙江杭州310027)[摘要]从住宅特征价格的视角,提出检验和分析住宅细分市场的方法,并进行实证研究。通过收集杭州市2473套住宅样本数据和290个住宅小区的实地调查资料,按照建筑类型和产权性质对住宅市场进行细分,选择18个住宅特征作为模型的自变量,建立杭州市整体市场和细分市场的特征价格
2、模型。Chow检验表明细分市场模型在统计上存在显著差异,说明这两种市场细分方法是合理可行的。同时发现,不同细分市场的影响因素有所差异,住宅特征对住宅价格的影响程度有所不同;8个住宅特征对整体市场和细分市场均有显著影响,建筑面积和西湖距离对住宅价格有最重要的影响,CBD距离比西湖距离的影响程度更小。[关键词]市场细分;住宅特征;特征价格模型[中图分类号]F290;TU976[文献标志码]A[文章编号]1008942X(2006)02015507由于住宅产品的异质性特点,国外经常采用特征价格模型(hedonicpricemodel)估计住宅特征的隐含价格,揭示购房
3、者的消费偏好,从而对城市住宅市场进行分析。从理论上看,统一的住宅市场是应用特征价格模型的隐含前提条件。但在现实世界中,由于消费者具有不同的需求结构,加上地域偏好和信息缺乏对消费者在住宅市场上的转移造成一定的障碍,整个城市范围内的住宅市场有可能会出现细分市场。如果的确存在细分市场,则每个细分市场必须分别估计出各自的特征价格函数,此时若以整个城市范围作为单一市场得到的特征价格函数来分析细分市场,可能会提供一些有偏差的结果。遗憾的是,对细分市场的定义、组成和结构,在以往的特征价格文献中研究得不[1]83[2]94多,但是已经引起国外众多研究者的重视,认为这是一个重要
4、的实证研究的方向。本文将从住宅特征的隐含价格出发定义细分市场,然后采用杭州市的住宅市场数据对细分市场的存在与否进行检验,并对不同细分市场的住宅特征价格进行比较分析。一、住宅市场细分与检验方法(一)特征价格和住宅市场细分Straszheim在1974年使用特征价格模型进行城市住宅价格评估时,第一次提出住宅市场细分[3]的问题。他认为,城市住宅市场可能由一系列细分市场组成,各自对应着不同的特征价格函数。[收稿日期]20050912[本刊网址·在线杂志]http://www.journals.zju.edu.cn/soc[基金项目]国家社科基金资助项目(05CJY0
5、17);浙江省社科基金资助项目(N04GL06)[作者简介]1.温海珍(1975),男,江西宁都人,浙江大学土木工程管理研究所、房地产研究中心教师,主要从事不动产投资与管理研究;2.贾生华(1962),男,陕西延长人,浙江大学管理学院、房地产研究中心教授,博士生导师,主要研究方向为不动产投资与管理、企业成长等。156浙江大学学报(人文社会科学版)第36卷他对洛杉矶海湾地区采用地理位置进行了住宅市场的划分,发现对细分市场分别构建特征价格函数可以减少总体样本拟合的方差。从特征价格理论来看,住宅产品拥有一系列的特征,这些特征结合在一起形成影响效用的特征包,住宅是作为
6、内在特征的集合来出售的,通过产品特征的组合从而[4]134影响消费者的选择。因此,在同一细分市场住宅特征的隐含价格是相同的,在不同的细分市场之间特征价格有所差异。也就是说,在同一细分市场上,住宅产品的需求具有同质性,特征价格具有一致性,这为判别细分市场存在与否提供了依据。在已有文献中,经常选择地理学、人口学或社会学上的一些特征作为住宅市场分类变量,如住[5]30宅区位、行政区域、人种、收入等,进行住宅市场细分。小部分研究尝试采用统计方法定义细分市场,如使用主成分分析或因素分析确定分类变量,然后运用聚类分析把样本分为不同组别,根据样本的特点定义和命名不同细分市场
7、。这种方法得到的细分市场比较抽象,在空间上和时间上可能是重叠的,并且往往借助于GIS技术进行图示和说明。本文的实证研究采用前一种方法,将住宅市场按照建筑类型和产权性质进行划分,以评价和比较住宅整体市场和细分市场以及细分市场之间的需求偏好差异。按照住宅的建筑类型,笔者将样本数据分为两大类:建筑层数小于8层的为多层住宅,8层以及8层以上的为小高层住宅(由于杭州市高层住宅比较少,本文没有对高层和小高层再进行细分,统称为小高层)。因此,将整个住宅市场细分为多层住宅市场和小高层住宅市场。按照住宅的产权性质,绝大部分样本是商品房和已购公房,其中商品房样本总数为1404个,
8、已购公房样本总数为791个,因此,整个
