基于ahp―模糊综合评价的南京市以房养老模式研究

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1、基于AHP―模糊综合评价的南京市以房养老模式研究　　　　摘要：近些年南京市老龄化进程加快，以房养老作为一种新型养老模式发展却较为缓慢。为探寻现有各种以房养老模式可行的推广策略，通过发放问卷来调查南京市对以房养老的接受程度。由于“接受度”是一个多因素决定的概念，故采用AHP-模糊综合评价法进行分析，并得出了南京市目前对以房养老持“可以考虑”的态度；然后由各因素所占权重分析南京市以房养老发展现状的原因；最后基于四种模式的特点，从稳定房价、改善观念、提高保险机构公信力、采用浮动利率和质押金等方面提出解决对策。下载

2、论文网　　关键词：以房养老；AHP-模糊综合评价法；对策建议　　中图分类号：文献标识码：B文章编号：1008-4428（2017）07-159-02　　一、引言　　据统计数据显示，2016年南京市老年人口抚养比为%，并呈上升趋势，社会养老压力大。以房养老是一种新型养老模式，老年人通过处置房产以获得养老金。主要形式包括：租出大房租入小房；出售大房换购小房；售后返租；倒按揭。以房养老早于几年前兴起，却至今发展缓慢，2005年南京市推行的第一个“以房换养”试点“汤山留园老年公寓”也于2013年宣告失败。纵观国内各

3、地以房养老的发展，均遭遇了不同程度的阻碍，于发达国家存在成功实践案例的以房养老在中国本土却显得有些“水土不服”。　　??内学者对以房养老开展了大量研究，陈健从遗产税的角度分析了“以房养老”的可行性；陈鹏军提出了基于政府担保的有赎回权的住房反向抵押贷款和基于政府担保的“以租换养”模式；张冉基于对北京市数据的调查，得出影响以房养老需求的直接因素和间接因素；付鸿源主张政府主导、牵头成立非盈利的住房反抵押中心。虽然现有成果也包括了对部分城市的具体研究，但迄今为止鲜有针对某一具体城市进行的以房养老定量探索，还多停留在

4、定性层面，无法对影响以房养老的各因素之间的重要度有定量认识。现有以房养老的研究多集中于对其狭义的解读――倒按揭，局限的认知阻碍了以房养老的发展。　　为了探究影响不同模式的以房养老各因素间的定量关系，以南京市以房养老的发展现状为例，通过问卷调查，运用AHP-模糊综合评价法来分析影响以房养老各因素的权重关系，找出发展过程中影响最大的因素，并针对这些因素提出合理的发展对策。　　二、南京市以房养老接受度现状分析　　（一）以房养老接受度评价指标及其权重分析　　为了获取南京市对以房养老的态度，在南京市各区进行了问卷调查

5、。共发放问卷240份，有效回收226份，回收率达%。主要内容是人们对以房养老的接受程度以及对各影响因素的偏好。调查发现，%的人能接受租出大房再租入小房，%选择出售大房，换购小房，%偏好售后返租，%倾向于倒按揭。　　调查还发现，即便是对同一种模式，也存在接受程度的高低，包括“可以接受”、“可以考虑”、“不能接受”等。“租金”、“政府补贴额度”、“住房面积”、“助老服务”等因素是四种模式的共同影响因素，为了突出各模式最重要的影响因素，通过老人的视角，综合考虑了调查结果显示的各模式下影响最大的若干因素建立了“以房

6、养老接受度评估体系”。通过层次分析法（简称AHP法）建立了以房养老接受度模型，如表1所示：　　本文基于调查数据分析权重，采用1～9标度法建立以房养老接受度判断矩阵，并计算得到矩阵A的特征向量为：W=（　）　　采用同样方法，分别表示出四种以房养老模式的判断矩阵，得B1、B2、B3、B4的特征向量分别为：W1=（　）W2=（　）W3=（　）W4（　　）　　借助软件判断矩阵一致性，得所有均小于，一致性检验通过。　　（二）以房养老接受度评价　　采用模糊综合评价法分析接受度，基本思路是建立单因素模糊评价矩阵和二级综合

7、评价矩阵确定对象得分。确定评估对象集A={B1，B2，B3，B4}表示四种以房养老模式；确定因素集Bi=Bij（i，j=1，2，3，4，5）为W=B?V=（　）×（857060）T=71目标层的各影响因素；确定评语集及对应标准并赋分，V={可以接受，可以考虑，不可接受}，H={85，70，60}，85分以上为可接受以房养老，70～84分为可以考虑，60分以下为不可接受。由AHP法确定的指标权重确定隶属度矩阵，借助模糊算术，得综合评价值为：　　通过计算得出南京市以房养老的发展现状：南京市以房养老市场处于“可以

8、考虑”的状态。调查发现南京市住房自有率高于全国平均水平，老龄化进程早于全国10年，推行以房养老是必要且可行的。分析影响以房养老各因素的权重，由高到低排列得，“租出大房租入小房”：租金、政府补贴额度、助老服务、住房面积；“出售大房换购小房”：房价、老人经济状况、助老服务、住房面积；售后返租：产权归属感、房价、租金、助老服务；倒按揭：子女数、保险机构信用、房价、预期寿命、险种成熟度、。　　三、南京市以房养老发展现状的