房地产开发项目的经济评价

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1、第六章房地产开发项目的经济评价内部收益率（）1、定义内部收益率是指项目在投资过程中，使现金流入现值的总和等于现金流出现值的总和的贴现率或折现率。也即指投资项目净现值等于零时的贴现率即为内部收益率（IRR）。也就是说是投资项目在不亏不盈情况下的贴现率。IRR2、公式若方案每年的现金流入和现金流出量都知道，如何求：IRR=？=0年……012345394021637.51260050001325090005487.554i=25%2、公式注意公式中：i2＞i1＞0，且2%≤i2-i1≤5%；NPV1＞0，NPV2＜0；3、理解、认识i2NPV1NPV

2、2i1IRR（IRR，0）i净现值函数曲线ABCNPV0分析：运用净现值等于0时求内部收益率时，可以将净现值NPV看作是关于i的一元高次幂函数。先假定一个i的值，如果求得的NPV＞0，则说明i值定得太小，应再假定一个较大的i值计算NPV；若求得的NPV＜0，则应减小i值以使NPV接近0，当两次假定的i值之NPV由正变负或由负变正时，则在两者之间必定存在一个使NPV等于零的i值，该值即为所求的内部收益率。在进行经济项目的评价时，将求出的全部投资或自有资金的内部收益率（IRR）与行业的基准收益率或设定的贴现率相比较，当内部收益率≥基准收益率或设定的贴

3、现率时，即认为方案的赢利能力已满足最低要求，该方案可考虑接受。第一种方法：试算法随着贴现率的不断增加，净现值越来越小，当贴现率增加到某一数值时，净现值等于零，此时的贴现率即为内部收益率（IRR）。第二种方法：插值法（内插法）它是利用两个直角三角形相似，对应边成比例的特点来求取投资项目的内部收益率的近似值。其计算步骤如下：①试定贴现率的值，找得i1、i2两个贴现率（近可能地接近，一般来说应有2%≤︱i1-i2︱≤5%）使之满足由这两个贴现率求出的NPV值，其中i1对应所求出的NPV1＞0；i2对应所求出的NPV2＜0。②利用直角三角形相似求近似的内

4、部收益率。【例6-3】某投资项目净现金流量如下表，当其基准折现率为12%时，使用插值法求取该项目的内部收益率，并判断其在经济效果上是否可取？年份012345净现金流量-2004060408080净现金流量表（单位：万元）4、如何求取方案的内部收益率（IRR）？第一步：设i1=12%NPV1=-200+40(P/F,12%,1)+60(P/F,12%,2)+40(P/F,12%,3)+80(P/F,12%,4)+80(P/F,12%,5)=8.25(万元)第二步：设i2=15%NPV2=-8.04(万元)第三步：用插值法求出内部收益率（IRR）的近

5、似值【解】结论：由于IRR大于基准折现率，即13.52%＞12%，故该项目在经济效果上是可以接受的。5、内部收益率的作用①与贷款利率的比较。通过内部收益率可以判断投资者能承受的贷款利率上限.②与基准收益率的比较。通过与基准收益率的比较，能对独立项目展开取舍（当内部收益率大于基准收益率时，说明该项目在经济效果上是可以接受的，反之，则不可以）。③不同方案的内部收益率之间的比较。在对多个投资方案进行比较选择时，通常内部收益率越大者方案越优。