房地产投资 笔记

《房地产投资 笔记》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方房地产投资笔记整理欢迎各种补充。个别问题不作一一展开。一．2011/11/23例举深圳房价2002年以来至今的涨跌幅,罗湖福田南山结论：没有一个资产是只涨不跌的，房地产也是如此。二．Q:为什么要学这门课1.关系到老百姓的衣食住行2.是居民重要的投资手段3.成为拉动经济的重要拉动产业4.成为银行的重要服务行业5.成为资本市场重要的服务行业Q：假如有100万，是买房还是租房？用来投资Q：买500万的房子（不买卖），现在房子涨到600万，

2、有收益吗？有。按揭贷款多出100万的比例（搞清楚赢利点）三、日本、香港、中国大陆房地产价格走势图四．各国汇率在1美元=240日元的年代，全球许多产品madeinchina85年《广场协议》签字之后，日元开始升值，1美元=79日元，自此，日本产品迅速被韩港台及新加坡代替。中国为了避免日本的悲剧，不许人民币升值太快。购买力评价+出口贸易评价——确定汇率的方法中国——出口贸易评价体系国际通用——购买力评价五．房地产投资结构----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方--------

3、--专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方1.购买者结构：年龄（居住/投资）；性别；职业；收入；地域2.开发者结构：年龄（开发商的喜好：居住，投资）；性别；接受教育程度；地域老年人：居住在医院旁，平房。中年人：品质（郊外别墅）复式年轻人：downtown夜生活丰富，温馨中国人需要颠覆的观点国外人才金字塔国内人才金字塔资产人才团队品牌市场市场品牌团队人才资产人才，分为通才及专才（公务员是通才）资源的运用Q:你如何看待伍佰元大钞的发行好处：节约成本坏处：支付成本失窃危险（损失更多）六．经典案例

4、：以小搏大——盐田港思路：借钱—占股—发行—融资—还钱类似案例：蒙牛融资的失败（不及时还款）资产金融化：美元和资产、黄金等是对冲的在美国，资产与美元是对冲的。——资产是用美元定价，因此美元加息，资产会暴跌。七信息渠道：A“羊群效应“囚徒困境”“二手车市场”羊群效应—从众心理；囚徒困境：忽略自我，顺从而不盲从。“二手车市场”：不知道好坏信息不对称：Q：茅台酒开市后跌停，你是买还是卖？案例：金融犯罪A公司，股价0.2元——买进100万金矿，公司发布重大消息有个金矿，且十并—股，股价2元。A公司出现利好消息，因此股价涨至22元！---------

5、-专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方小案例：30万通用废弃汽车可以改造为出租车公司八资产证券化：资产通过结构性重组转化为证券的金融活动。1.5亿的资产—买给A投行2亿—B信用增级后变5亿—C评级（公司）—发售证券—支付对价—管理资产池——清偿证券（例如美国花旗）案例：3500万的KTV怎么卖增发350万股到某家娱乐或旅游公司，将存量资产变为流量资产。美国次贷危机的根源：a.一切

6、实行证券化B存量—流量—增量C所有不良资产变成了优质资产A资产：a，住房抵押贷款b，汽车消费贷款；c。信用卡应收款d，商业不动产抵押贷款e，银行中长期贷款f。银行不良资产B流程：a确定基础资产并组建资产池；b建立特别目的的载体(SPV)；c资产转移（基础资产从发起人的地方转移到SPV0d信用增级；e信用评级（标普，缪迪）f发售证券；g支付对价h管理资产池I清偿证券C结构重组：将基础资产转移给特别目的载体（SPV）以实现破产隔离，并将基础资产的现金流进行重组的过程（图）D信用评级将资产变得模糊（资产评级的坏处）a.劣质资产变成优质资产b简单的

7、资产通过数字变得复杂资产，一般看不懂c安全资产替代（eg：雷曼投行倒闭—A方案，案保B方案李嘉诚8000亿投资巴拿马运河-——大公司一般投资密集型或垄断性行业/项目）d国际评级机构审查不严—标普缪迪e投资者盲目相信大的投行及信用评级机构Q：是否解救欧债危机？欧洲经济一直比较好，然而现在欧元>美元若现在援救欧洲，则是要用美元买欧债，那么，中国想欧洲：A对科技解禁；B承认中国的市场经济地位九小组讨论Q经过本次经济调整，中国经济会呈现“LWVU”哪个形状？L型：一般出现在人口老龄化的国家：欧洲，日本近年来，中国要警惕人口老龄化：“奖一保二争三”W

8、型：经济衰退很严重——美国（美元对黄金进入下行区间）V型：a突发事件天灾人祸战争U型：经济发展典型形态。目前中国的经济形态。原因如下：----------专业最好文档，专业为你服