浅析房地产转让效力浅述

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1、浅析房地产转让效力浅述目录一、论文二、正文（一）房地产转让的概念、形式、条件P1—P41、概念2、形式3、条件：（1）禁止条件（2）答应条件（二）房地产转让的效力P4—P81、一般性规定（1）房地产转让无效的情形（2）房地产转让效力待定情形2、书面形式和登记之效力（1）房地产转让合同书面形式及效力（2）房地产转让合同的登记及效力（三）目前房地产转让中存在的新题目及解决新题目的设想P8—P91、存在新题目2、解决新题目的设想三、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条：“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售

2、、交换和赠和”。（二）转让的方式房地产转让的主要方式有：1、房地产买卖，这是房地产转让的主要方式，转让人将房地产移转给受让人所有，受让人取得房地产权并支付相应价款。必须注重，城市房地产买卖中的地产只能转移使用权，所有权仍属国家。2、房地产赠和，即赠和人将房地产无偿转移给受赠人的行为。需要注重：城市公有房屋的所有权属于国家，使用单位或者个人不得进行赠和，土地使用权的赠和也不涉及土地所有权新题目。3、其他正当方式。主要有：（1）以房地产价格进股，和他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金、合资、

3、合作开发经营地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、吞并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的；（5）法律、法规规定的其他情形。上述3中的（1）、（2）、（3）、（4）情形，近几年表现的比较多，是随房地产市场经济的发展而产生，另，互换房也是常见的一种转让形式。（三）房地产转让的条件房地产转让作为房地产权利人将房地产产权转移给另一方的行为，但其行为并非任意的，不受约束的，《城市房地产治理法》和《城市房地产转让治理规定》、《城市国有土地使用权出让转让暂行条例》等法律、法规及规章对此采取了区分情况、区分对待的方法，从两个

4、角度对房地产转让的条件作出界定，一是房地产转让的禁止条件，一是答应条件。禁止条件：禁止房地产转让的情形包括：1、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；2、依法收回土地使用权的；3、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；4、权属有争议的；5、未依法登记领取权属证书的；6、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。法律、法规规定禁止转让的其他情形，是一种灵活性布置，既包括现行法律、行政法规规定的其他情形，也包括将来法律、行政法规就新的情况作出的决定，必须指出的是，这里所述禁止转让情形不包括一般部分规章、地方立法和地方

5、规章规定的情形。答应房地产转让的条件：1、以出让方式取得土地使用权的房地产应当具备的条件。（1）按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。（2）按照出让合同约定进行投资开发、属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通讯等市政基础设施，公用设施的建设，达到场地平整，形成产业用地或者其他建设用地条件。（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房地产所有权证书。《城市房地产治理法》和《城市房地产转让治理规定》、《城市国有土地使用

6、权出让转让暂行条例》等之所以对以出让方式取得的土地使用权的房地产转让的条件作出上述规定，其意义在于：解决房地产转让突出存在的“炒地皮”、投机牟取暴利的现象，以维护国家利益和当事人的正当权益。立法中总结了我国一些地方和实践经验。如深圳市规定，转让国有土地使用权必须领有国有土地使用证，并在缴纳土地使用权出让金之外，要求投进开发房屋建设的资金达到投资总额的25%；上海市、海口市等地也有类似规定。和此同时，也参考了国外有关禁止土地投机的规定。如日本《土地基本法》第4条规定：土地不准作为投机交易的对象。2、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让应当具

7、备的条件。以划拨方式取得的土地使用权，一般是无偿的或者仅缴纳补偿、安置等用度后而取得的。因此，原则上不答应进进房地产市场。但是，考虑到目前以划拨方式取得的土地使用权进进房地产市场的现实，同时也考虑到土地的利用效能和经济价值，《城市房地产治理法》、《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权治理暂行办法》、《城市房地产转让治理规定》对以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的程序及土地收益的处理作出规定，另最近最高人民法院《有关破产企业国有划拨土地使用权应否列进破产财产新题目的批复》法释[20036号也作了明确规定。按照上述法律、

8、法规和规章及解释的规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地治理部分和房地产治理部分批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附属物可以转让、出租、抵押。（1）土地使用者为企业、公司、其他经济组