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1、争议解决法律评述2017年8月浅析名为股权转让实为房地产转让的合同效力——以司法案例为视角作者:夏亮
2、高圣历现实中,由于房地产转让的限制性规定较多以及所需缴纳的税费繁1杂且数额巨大,为规避限制性规定以及税负考虑,常有当事人通过股权转让的方式来实现收购房地产的目的。但这一行为的效力问题一直以来在实务中存在争议。本文将结合最高人民法院对该类合同的审判实践,探析“名为股权转让实为房地产转让”的合同效力,并在此基础之上,结合最新公布的《中华人民共和国民法总则》,分析对该等交易模式可能造成的影响,提出实务要点。一、“名为股权转让实为房地产转
3、让”的合同定性当事人为实现房地产转让的目的而订立股权转让合同,在该类股权转让合同意思表示真实且类型明确的情况之下,法院是否会基于意思自治原则和合同自愿原则而尊重并承认当事人对合同类型的选择,抑或不承认当事人对合同类型的选择,而是就其类型重新作出认定,这在司法实践中常有争议。下如您需要了解我们的出版物,表梳理了最高人民法院所持观点的演变:请与下列人员联系:郭建良:(8621)31358756Publication@llinkslaw.com通力律师事务所www.llinkslaw.com1浅析名为股权转让实为房地产转让的合同效力——
4、以司法案例为视角案件名称案件类型案情简介法院判决(案号)干预合同苏州市新苏州市新兴房地产开发公司该案中,股权转让行为被最高人民法类型兴房地产(以下简称“新兴公司”)与广州院重新定性为土地使用权转让行为。开发公司白云利山发展公司(以下简称最高人民法院认为,项目公司股权转与广州白“利山公司”)各投资人民币150让实质上是项目公司名下土地使用云利山发万元,设立苏州吴县隆天房地权的转让,新兴公司将受让得来的展公司等产开发公司(以下简称“隆天公34.8亩土地作价投入隆天公司,后又合作开发司”)。后根据《补充规定》新将自己在隆天公司的股份转让
5、给合房地产合兴公司将34.8亩土地投入隆天作伙伴利山公司,是名为合作实为土同纠纷案公司,供隆天公司开发花园别地使用权的转让。由于该宗土地转让(最高人民墅,新兴公司通过《补充规定》违反了国家有关法律的规定,故双法院[1997]及《股东会议决议》逐步将其方签订的《补充规定》、《股东会议决民终字第在隆天公司的股权转让给利山议》、《股权转让确认书》无效。85号)公司,仅保留公司股权的1％,利山公司拥有隆天公司股份为99％。未明确表朱岳海与赵守仁、赵敏延与朱岳海、陈一审法院认为双方签订的《股权转让达态度,海南万宁曜玑签订了《股权转让协议书》
6、协议书》和《股权转让补充协议书》,倾向于不大花角海与《股权转让补充协议书》,约从形式上看股权转让是双方的意思干预合同洋文化城定赵守仁、赵敏延将其持有的表示,没有违反我国公司法的相关规类型有限公司、海南万宁大花角海洋文化成有定,但《股权转让补充协议》中明确赵守仁股限公司(以下简称“大花角公说明朱岳海对该宗土地的使用权状权纠纷案司”)的全部股权转让给朱岳况进行调研了解后,自愿受让大花角(最高人民海、陈曜玑,而大花角公司的公司的全部股权,双方是以股权转让法院[2011]财产为位于海南省万宁市港北为名,实为转让土地使用权。而该宗民二终字镇
7、约1,198亩国有土地使用权。土地的转让并不符合《城市房地产管第2号)理法》规定的相关条件。因此,双方转让该宗土地的使用权违反法律强制性规定,合同无效。该案最终由最高人民法院调解结案,虽然最高人民法院没有在调解书中明确表明其观点,但其同意当事人双方签订的《股权转让协议书》以及《股权转让补充协议书》继续履行。不干预合简阳三岔简阳三岔湖旅游快速通道投资最高人民法院认为根据《目标公司股同类型湖旅游快有限公司(以下简称“三岔湖公权转让协议》,转让的仅是四家目标2浅析名为股权转让实为房地产转让的合同效力——以司法案例为视角速通道投司”)与刘
8、贵良出资设立了成都公司的股权而非土地使用权,协议资有限公丰凯房地产经纪有限公司、成履行后仅发生四家目标公司股东的司、刘贵良都雅代房地产经纪有限公司、变更而不是土地使用权主体的变更。与成都山成都通泽房屋经纪有限公司以因此,双方所签订的《目标公司股权鼎阳光房及成都兴利房屋经纪有限公司转让协议》属于股东转让股权的范畴,地产投资(以下统称为“四家目标公司”),从法律形式看,其性质仍属于对四家有限公司四家目标公司均享有坐落于四目标公司股权的转让而不是对四家股权转让川省简阳市丹景乡张家沟村目标公司所取得的土地使用权的转纠纷案(最一、二社的部分
9、国有土地使用让。《目标公司股权转让协议》的性高人民法权,除此之外无其他资产。三质属于股权转让而非土地使用权转院[2012]民岔湖公司、刘贵良作为转让方让。二终字第与受让方成都山鼎阳光房地产22号)投资有限公司(以下简称“山鼎公司”)签订了一份《目标
