写字楼营销模式相关概念界定及理论基础

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1、写字楼营销模式相关概念界定及理论基础　　本篇论文目录导航：　　　　【题目】写字楼市场营销策略探析　　【第一章】成都万科商业地产营销方式探究绪论　　【第二章】写字楼营销模式相关概念界定及理论基础　　【第三章】成都万科写字楼物业营销模式现状　　【第四章】成都中航城市广场营销案例分析　　【第五章】成都万科写字楼物业营销模式存在的问题　　【第六章】改进成都万科写字楼物业营销模式的对策　　【结论/参考文献】写字楼物业营销路径研究结论与参考文献　　　　　　　　2写字楼营销模式相关概念界定及理论基础　　　　写字楼营销模式相关概念界定　　营销模式　　狭义上

2、，营销模式是指在营销过程中采取不同的方式方法。同时，需要辩明的，营销模式并非某种单一的业务手段或方法，而宜按系统化流程化的思维理解和概括。　　营销模式可以按不同的纬度标准进行分类，运用较为普遍的是分别从市场的供应方和需求方角度，划分为两个主要类型：供方角度的市场细分法，通过企业锁定的细分产品市场，通过产品供应管理体系细分延伸归纳出的市场营销模式；需方角度的客户整合法，强调通过提供客户核心价值，达到客户满意，以客户需求为导向，整合企业各环节资源的整合营销模式。　　按市场的主体来区分，营销模式又可以划分为市场营销模式和整合营销模式市场营销模式是

3、以企业为中心构筑的营销体系，而整合营销则是以客户为中心构筑的营销体系。在这两大模式的基础上，围绕具体营销过程衍生出了众多手法如体验式营销、直复营销、互动式/互联网营销、圈层/关系营销、内部营销等，在发展的趋势上，随市场格局从供不应求向结构性的供求均衡甚至供过于求过渡，客户导向和整合营销模式日益受到房地产企业的重视。　　写字楼市场　　写字楼市场是房地产市场的子类市场之一，其基本特征统摄于房地产市场。　　房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其和劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。虽然土地和土地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且

4、给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为。从效用利益或功能意义上讲，基于写字楼的开发租售盈利功能、经营使用功能、投资功能，写字楼市场的供应方和需求方，以及围绕买卖、租赁、抵押交易的一系列行为内容，构成了写字楼市场的主客体内容。　　写字楼市场作为市场体系的组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但由于写字楼产品具有区别于其他商品的特性，导致写字楼市场同房地产市场一样，具有一系列区别于一般商品市场的特性，包括市场供给的垄断性、市场需求的广泛性和多样性、市场交易的复杂性、产品价格与位置密切相

5、关、存在广泛的外部性和市场信息不对称性等。　　除了具有房地产市场区别于其他商品市场的属性之外，写字楼市场较之住宅、商业房产市场也有自身的特殊性，这首先体现在住宅、商业房产面对的是以终端消费者为主体的客户群体，而写字楼需要满足的客户群体，主要是经营性的组织或个人，其空间属性与厂房、仓库等生产经营性资产更为类似。基于写字楼的客群特殊性，客户在市场信息的获取，项目评价，购买渠道，交易方式和相关的服务支持方面，均体现出与普通住宅、商业销售不同的特性，这些特性也直接影响了写字楼市场营销的逻辑和模式。当下随着经济和科技的发展，写字楼市场同金融市场、政府

6、产业规划、行业产业链的互动关系也日趋紧密。　　房地产营销　　房地产作为商品，其营销同普通商品市场营销一样，是市场营销门类的分支。　　借用美国市场营销协会为市场营销下的定义：市场营销是一项有组织的活动，包括创造、沟通和交付顾客价值和管理顾客关系的一系列过程，从而使利益相关者和企业都从中受益，因此房地产营销的定义可以表述为围绕客户对房地产产品的多样化多层次需求，提供能够满足其需求的产品以及服务，并在过程中传递客户价值维系客户关系的系统市场活动，通过房地产市场营销，客户和房地产企业达到利益上的双赢和积极稳定的认知关系。　　写字楼营销模式　　一般意

7、义上，写字楼营销模式指在写字楼营销过程中为促进营销目标达成所采取的不同的方式方法。由于我国产权制度、金融政策与写字楼运营较为成熟的欧美发达国家差异较大。　　在营销模式的划分上，按照营销目标和权益让渡模式的不同，国内写字楼营销模式主要包括整体销售、分散销售或租赁、自持租赁、以租带售、售后托管/返租等主要模式，不同的具体市场营销动作主要围绕不同的营销目标和针对的客户群体开展，差异较为明显，而发达国家应用较为普遍的开发者以开发物业证券化形式退出的模式（不动产基金）由于在国内收到限制较多，该模式应用非常少，而无论自持与否，涉及后期租赁运营的营销模式

8、对开发者前期规划能力和后期运营的资源、能力要求都较高，也不是现阶段国内写字楼营销模式主流，伴随各地写字楼开发大规模进行的同时，绝大部分写字楼还是采取了分散销售、以快速回笼资金为核