基于空间分析法盐城市普通住宅价格空间分布探讨

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1、基于空间分析法的盐城市普通住宅价格空间分布探讨基于空间分析法的盐城市普通住宅价格空间分布探讨摘要：本文根据住宅空间分布相关理论与数据，结合居住环境空间评价原则，应用了ArcGIS空间分析模块法，分析2010年盐城市区住宅价格空间分布特点，探讨住宅价格分布的形成机制。关键词：住宅价格；空间自相关；克里格插值法房价时常成为市民与开发商关心的焦点，也是政府解决民生问题难以回避的问题，探讨房价空间分布规律有助于政府管理部门、市民与开发商适时掌握房价分布趋势与形成机制，为其决策提供必要依据。空间分析方法提供了认识、评价和综合理解空间位置和空间

2、相互作用重要性的手段，为定量研究空间格局提供了支持[1]。近年来，国内一些学者也开始重视空间分析方法的应用。如在研究居住环境时，注重地理信息系统的应用，特别是在房价相关分析中，开始重视采用空间插值和其他数学模型以及研究方法探讨，本文研究重点是构建适合于房价空间格局的空间分析方法，分析市区居住环境空间等级，并将其与价格分布情况进行对比。文中根据盐城市区2007～2011年在售普通商品住宅资料，采用ArcGIS等软件对盐城市住宅位置与价格分布格局进行研究，并分析其形成原因，为政府部门合理利用城市土地、房地产开发商的经营管理与市民购房提供

3、参考。本研究以中等城市——盐城市区为案例，分析市区房价空间分布趋势、楼盘空间集聚特征，并针对该特点探讨房价形成的居住环境因素。1研究方法1.1点模式分析在空间分析研究中，点是有特定位置信息的物体。因此，点模式分析关注的是空间对象的位置特性，尤其是这些对象在空间的分布特征和相互关系，即空间分布格局，如：集聚（clumped），随机（random），规则（uniform）分布等[2]。因此，点模式分析对社会经济现象的空间特征研究也具有非常重要的作用。常用的点要素空间分布格局探测的方法主要是最近邻距离分析。其思路是检验每个点所占据的面积，

4、即通过比较计算最近邻的点对的平均距离于随机分布模式中最近邻的点对的平均距离，判断点要素的分布格局是积聚还是扩散分布。计算公式为：式中NNI为最邻近距离系数，d（NN）为最邻近距离，d（ran）为理论的平均距离。当NNI<1时，样本点呈集聚状态；当NNI>1时，样本点呈分散状态。为了检验计算结果的可靠性，可以采用Z检验。1.2空间数据插值法空间数据插值法指通过已知点或分区的数据，推求创任意点或分区数据的处理及其方法。空间插值方法可以分为整体插值和局部插值两类方法，其中克里格法（Kriging）是一种精确局部插值方法，用随机表面对空间连

5、续性变化的属性给予恰当的描叙，其内插值或最佳局部均值与数据点上的值一致，是一种较理想的空间分析方法。本研究采用普通克里格法，核心问题是确定变异函数[3]，其计算公式如下：式中N（h）为距离间隔矢量h的所有点对的个数，Z（xi）为xi点观测值。2研究区域与研究技术路线及数据说明盐城市区从2003年至2011年，主要楼盘开发集中在中心区与城南区。城东与城北区住宅开发相对滞后。到2011年止，城中房产项目103个，城南59个，河东12个，城北11个，城西2个。城南区居住空间发展迅速，新开发大型居住社区多。城中住宅区开发项目数量多。从图1可

6、知销售面积与项目总数对比可知城中楼盘规模不如城南楼盘。以盐城市区2011年在售的89个普通住宅在售楼盘的名称、位置、价格等数据为分析的数据基础，通过ArcGIS建立项目空间数据库，同时对盐城市区主要道路的底图进行数字化处理，得到地理信息系统分析底图。通过实地调查与网上检索获取公园、商业网点、学校、噪音源与污染源，并将其标注在地图中，生成诸如学校分布图等不同类型分析图层。3盐城市住宅空间分析3.1最近邻域分析用最近邻域分析法对盐城市房地产分布做聚集分析，使用ArcGIS中的AverageNearestNeighbor分析工具，通过计算

7、期待平均距离0.68km，Z检验值为-3.4，小于1%的显著性水平下的-2.58，表明盐城市房地产空间集聚特征显著。这表明盐城市区住宅组团集中显著。说明居住区开发逐渐规模化，大型组团居住社区出现在市场经济环境下，受城市规划、人口分布、区位条件、区域基础设施条件（交通、供水电、医院、学校等）、环境状况（自然、社会、人文环境）等供求因素差异影响，城市住宅总是倾向某些地段集聚，形成大组团居住社区，满足城市居民日益复杂的住房需求，其中追求交通便利、环境优雅、配套设施俱佳成为主流[6]。同时，大型组团社区发展为社区服务中心、商业服务网点的生长

8、提供必要的门槛人口。盐城市区2004年规划中将城南区功能定位为居住、行政为主，城南大型楼盘如：紫薇花园、钱江方洲等，这些楼盘又和周围中小规模楼盘共同构成了相对集中的大型组团社区。该区组团有：1）南盐中组团，该组团围绕盐中、一小形成大型