财务可行性评价在拟建酒店项目中的应用

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1、财务可行性评价在拟建酒店项目中的应用摘要财务可行性评价是在国家现行财税制度和价格体系的条件下，从项目财务角度分析、计算项目的财务臝利能力和清偿能力据以判别项冃的财务可行性。本文从财务可行性评价工作流程出发，剖析了在投资酒店项目中存在的问题，提出了相应的解决方法。关键词财务可行性评价项目投资投资决策财务可行性评价是在国家现行财税制度和价格体系的条件下，从项目财务角度分析、计算项冃的财务赢利能力和清偿能力椐以判别项冃的财务可行性。酒店项目可行性研宄的目的是对拟建的酒店项目，从项目所处区域市场前景、当地酒店行业的经营情况、酒店定位、项目资金投入情况（主要是土

2、地及固定资产投资）、经营模式等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定冇利和不利的因素、项目是否可行，估算项目风险、经济效益和社会效果程度，为酒店业主提供投资决策和运营的建议，为项0的银行融资提供参考依据。一、财务可行性评价工作流程可行性研究的财务可行评价工作包括：财务可行性要素的识别及估算、财务可行评价的体系及财务可行评价的标准。（一）财务可行性要素的识别及估算从项目投入产出的角度看，可将新建投资项目的财务可行性要素划分为投入类和产出类两种类型。投入类财务可行性要素包括：在建设期发生的建设投资、在建设期期末或运营期前期发生的垫支流动资金投资、在运营期发

3、生的经营成本（付现成木）、在运营期发生的各种税金（包括营业税金及附加和企业所得税）。产出类财务可行性要素：在运营期发生的营业收入、在运营期发生的补贴收入、通常在项目计算期末回收的固定资产余值、通常在项冃计算期木回收的流动资金。在实施的拟建项目中，所识别的投入类可行性要素包括：拟建酒店用地的用地成木、主体建筑成木、项目装修成木、设备购置成木、运营期垫付流动资金、运营期的经营成本及税金。所识别的产出类可行性要素包括:运营期间的营业收入。建设投资是项冃建设阶段发生的投入，由于项冃建设阶段一般都会形成一定的资产，因此通常使用形成资产法?M行估算。形成资产法需要

4、分别按形成固定资产的费用、形成无形资产的费用和形成其他资产投资的费用和预备费四项N容进行估算。需要注意的是，在使用形成资产法进行建设投资的时候，要把形成资产的所有耍素考虑完整。例如对主体建筑的成本需耍包括地基、地下室、各楼层、文明工程、升降设备等各个部分（环节）的造价。在项目正式运营后，项目都会占用供应商的资金、税金等，形成流动负债，也需要新增一部分流动资产（周转用的现金、应收款、存货占用的现金）。在财务可行性评价中，应注意项目运营过程中对流动资金的投入。流动资金投资可按分项详细估算法进行估算。分项详细估算法，是指根据投资项目在运营期内主要流动资产和流

5、动负债要素的最低周转天数和预计周转额分别估算每一流动项目的占用额，进而确定各年流动资金投资的一种方法。项目新增流动资金投入需求一般按流动资产减去流动负债的差额进行计算。项目投资一般分为建设期及运营期两个明显的运作阶段。在运营期间，项目投入主要是与营业收入相配比的营业成本、期间费用等。在财务可行性评价中，我们通常需要把营业成本区分为变动成本和固定成本。变动成本主要是与收入关联性较强的成本，例如在酒店行业中，随客房收入增加而增加的水电成本、消耗用品成木（洗漱用具）、床上用品等的洗涤费用、维修维护费。针对成本的不同，在财务可行性评价中对单位成本采取不同的估价

6、方式：对于水电成本采取同行全年平均单房耗用金额计算（实际运营的单房成本可能与预计情况不同）、对于消耗用品成本及洗涤费用则采取实际价格计算（该部分成本都能获取现有供应商报价）、维修维护费按收入一定比例计提（维修维护费用与使用量有一定关系，但并非直接相关；为简化起见，按收入一定比例进行计提）。固定成本主要是与收入无直接关系，固定发生的营业成本。项目财务可行评价识别的固定成本包括：服务及管理人员工资、固定资产折旧及摊销成本。固定成本一般按成本分类进行总额估算：服务及管理人员工资按预计所需职员人数及年平均工资计算、固定资产折旧按资产折旧年限进行计提估算（房屋按

7、五十年、电子设备按五年、电梯及空调设备按二十年计提折旧）、摊销成本按不同成本性质采用不同的年限进行摊销（土地使用权按四十年、洒店装修成本按十年进行摊销）。在本次项目可行性研究中，识别的产出类可行性要素主要是项目运营期间产生的营业收入。由于业主单位并没有确定的运营期（出售酒店物业的时间无法确定），且项目物业的日后升值存在重大的不确定性，在项目财务可行性研究中，对项目运营期满的物业变现情况不作考虑。对于项目的运营期间，按十年进行估算。每年的营业收入按设计各种级别房间的间数、单房价格、预计全年平均折扣率及入住率来进行估算。（二）财务可行评价的体系及财务可行评

8、价的标准对项目可行的评价从财务角度考虑，分为利润率指标和现金流量指标两大类。而现金流量指标分为