金茂拟建酒店项目市场及财务可行性研究

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1、拟建酒店项目市场及财务可行性研究中国上海崇明岛中国金茂(集团)股份有限公司（修正版第3版）2006年12月目录1.介绍61.1项目61.2服务范围61.3主要假设72.上海经济概况92.1上海的经济指标92.2上海的国际到访旅客102.3上海的国内到访旅客112.4上海的基础设施与其它主要建设项目123.崇明岛概况143.1经济发展153.2主要项目和发展183.3综述204.项目地点分析224.1项目地点224.2可见度与景观244.3周边区域244.4与需求来源的邻近程度254.5项目地点优劣势总结255

2、.上海酒店市场概况265.1较高档酒店市场发展趋势266.上海与北京的度假酒店市场概况296.1上海周边的度假酒店市场296.2北京周边度假酒店市场307.崇明岛酒店市场368.设施推荐388.1市场定位388.2概念和主题398.3拟建酒店设施布局408.4客房418.5餐饮设施428.6会议设施448.7娱乐设施459.拟建酒店需求客源分布4810.预计使用率水平5010.1季节性分析5010.2其他可比较酒店业绩水平5210.3平均房价预测5210.4结论5311.经营预测5411.1固定和变动成本分析

3、5511.2定义5511.3营运现金流量预测假设5711.4利息、税收、折旧和偿债前的收益5812.投资分析5912.1项目成本假设5912.2项目财务假设6012.3财务分析60拟建酒店项目草案中国上海崇明岛中国金茂（集团）股份有限公司第4页HorwathAsiaPacific20/FCentralPlaza18HarbourRoadHongKongTelephone:(852)25246073Facsimile:(852)28452008Email:hongkong@horwathap.comWebsit

4、e:www.horwathap.com浩華管理顧問公司2006年12月27日香港港灣道18號中環廣場20樓電話:(852)25246073傳真:(852)28452008董冲先生電郵:hongkong@horwathap.com網址:www.horwathap.com中国金茂(集团)股份有限公司上海市浦东新区世纪大道88号金茂大厦8楼尊敬的董先生：依照我们于2006年12月23日签署的合约，以下附上：《中国上海崇明岛拟建酒店市场及财务可行性研究》。为进行此市场研究，我们访问了拟建项目所在的大上海区域以及中国其

5、它相关酒店市场的政府、旅游行业及酒店行业的有关人士，我们探讨了经济状况和酒店竞争市场的状况，预测拟建酒店所处竞争市场未来可能的需求和供给发展趋势。这份报告涵盖了以上研究和分析的成果，此外，我们也对该项目所处地点和周边区域进行了详细的调查，以确认其是否合适开发为酒店项目，最后，我们预测和推算了拟建酒店预期经营和财务业绩。该报告涵盖的所有信息、预测和假设均是基于浩华在2006年11月之前能够获得的资料和依据，其来源在本报告相应的章节中均已提及。针对该报告提交日期之后可能发生的一些事件和环境的变化，我们没有进一步更

6、新报告的义务。基于浩华所进行的市场调研，并在此基础上所做出的假设和估计，该报告预测了拟建项目运营首10年期间的设施使用率水平。同时，基于设施使用率的预测，以及浩华在类似市场中获得的可比较酒店的数据资料，我们推算了拟建酒店的现金流量。该报告中所预测和测算的设施使用率水平和现金流量分析在未来有可能无法实现，这是因为，在本报告出具之后，未来市场和环境都可能发生一系列的变化，而某些特殊或者突发事件也可能发生，在研究阶段或者报告撰写阶段，我们无法完全预测这些情况的变化，或者做出相应的假设。研究报告中，各项预测和假设所涵

7、盖的年份里，未来真实的情况可能会和我们目前的预测有所不同，而且可能是重大的不同。此外，酒店未来真实的经营状况还有赖于未来管理团队的绩效水平、未来营销策略的成败与否，以及其他管理上的行为，我们也在此声明，浩华不对以上情况造成的真实业绩与报告预测的差异承担任何责任。这份报告是为贵公司内部使用所准备的，报告中涵盖的信息高度机密。它可以呈递给贵公司为该项目所罗列的融资贷款机构以及潜在的投资方和合作伙伴。除非该报告以完整形式呈现或者贵公司得到浩华事先的书面许可，否则，该报告及报告中的任何内容均不允许转载至任何其他形式的

8、报告、说明书、贷款材料或者其他协议及公文。此报告属中文翻译版本，最终意见以英文版本的报告为准。代表浩华管理顾问公司[草案]NigelSummersDirector,ConsultingServices拟建酒店项目草案中国上海崇明岛中国金茂（集团）股份有限公司第6页拟建酒店项目市场及财务可行性研究中国上海崇明岛2006年12月1.介绍受中国金茂（集团）股份有限公司（项目业主）的委托，浩华管理顾问公司为