浅议不动产登记在实务中存在的问题及其完善

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1、浅议不动产登记在实务中存在的问题及其完善【摘要】本文从不动产登记制度的运行现状入手，分析出存在问题的及其原因，并结合不动产登记在实务，提出完善的建议与对策。　　【关键词】不动产登记制度；运行现状；问题；对策与建议　　RegistrationofrealestateproblemsinpracticeandImprovement　　LiZong-rong　　(Ping-anCountyRealEstateBoardPing-anQinghai810600)　　【Abstract】Inthispaper,theoperati

2、ngstatusofrealestateregistrationsystem,analyzestheproblemsandtheircauses,binedeasures.　　【Key;Runthestatusquo;Problems;Countermeasuresandsuggesti　　　　随着我国不动产交易市场的日益繁荣，作为不动产交易必不可少的法律保障手段，不动产登记制度也逐渐彰显其重要性。然而，我国不动产登记立法的滞后与实务的混乱严重的掣肘了不动产交易的发展，制约并影响着不动产交易的效率与安全。本文从不动产登记

3、制度的运行现状入手，分析出存在问题的及其原因，并结合不动产登记在实务，提出完善的建议与对策。　　1.不动产登记制度的运行现状　　1.1不动产登记实行实质审查主义。从土地登记程序来看，土地管理部门在接受申请人的申请后，应当进行地籍调查，根据调查结果对土地权属、面积、用途等逐项进行全面审查，对于以划拨方式取得国有土地使用权的，还应审查其批准用地文件；以出让方式取得国有土地使用权的，还应审查其土地使用权出让合同、土地使用权出让金和出让凭证。如公告期满后无异议，将登记申请及审核结果报同级人民政府批准后，记入土地登记簿。就房屋权属

4、登记而言，房地产管理部门作为登记机关对申请人的登记申请应当做真实性和合法性审查。审核时，登记机关要对申请者提供的房屋权属证书、相关的合同、协议、证明文件等材料进行审查。可见，我国的现行不动产登记采取的是实质审查主义。　　1.2不动产登记具有强制性。我国《城市房地产管理法》第60条规定，以出让或划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房管部

5、门申请登记，由县级以上地方人民政府房管部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。由此可见，我国的房地产权属登记实行的是强制登记主义。　　1.3房地产实行登记发证制度。按照《城市房地产管理法》第59条的规定，我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。由于我国基本上是房屋与土地分别管理，所以由房地产管理部门和土地管

6、理部门分别制作、发放房屋所有权证和国有土地使用证等证书。　　1.4登记机关的损害赔偿现状。对于登记机关实施的不动产登记存在错误或遗漏，给利害关系人造成损害是否应当承担赔偿责任，我国现行法律并无明文规定。值得注意的是，建设部在2001年发布的《城市房屋权属登记管理办法》第37条规定：“因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。”即对此持肯定态度。但由于该办法立法层次较低，且规定较为笼统，在实践中，“因登记错误而发生的利害关系人的损失往往得不到赔偿。”　　2.

7、不动产登记制度在实务中存在的主要问题　　目前上述不动产登记制度在实务中的运行现状应该是比较适合我国国情且符合国际惯例。但其仍然存在未解决的问题：　　2.1不动产登记簿与不动产权属证书之间的关系问题。这二者内容不一致时，会发生效力冲突。《中华人民共和国物权法》显然都意识到了这一点，并试图将其解决。《中华人民共和国物权法》第22条规定：“不动产权属文书的内容与不动产登记簿不一致的，以不动产登记簿的记载为准。”《中华人民共和国物权法》第14条：“不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致。记载不一致的，以不动产

8、登记簿为准。”但这样一来，又产生了新的问题。当权属证书的记载实际为正确，而登记簿的内容错误时，当事人依实际正确的权利证书的记载而为的交易并不能受到法律的保护，因为法律赋予登记以公信力，其记载内容正确与否，在所不问。虽然这是基于交易安全的考虑，但对于同样信任登记机关的记载并为正确交易的当事人来说，未免有失公平。　　2.