商业房地产开发项目实施bot模式初探

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1、商业房地产开发项目实施BOT模式初探摘要：改革开放以来，随着经济的迅猛发展，房地产业也经历了曲折的发展。BOT模式作为一种新的融资和建设模式已经开始应用于一些项目。本文在分析了商业房地产开发项目实施BOT模式的可行性和优势的基础上，提出了BOT模式在应用中的问题和对策。关键词：BOT模式、商业房地产开发、优势分析ThediscussionabouttheBOTmodelofthecommercialrealestatedevelopmentprojectAbstract:Sincetheimplementationofreformandopenpolicy,

2、withtherapiddevelopmentoftheeconomic,asanewfinancingandbuildingmodel,BOThasbeenusedinsomeprojects.Inthispaper,thefeasibilityandadvantagesoftheBOTinthecommercialrealestateandthecountermeasureagainsttheproblemintheapplicationwerediscussed.Keywords:theBOTmodel,Commercialrealestatedeve

3、lopment,advantagesanalysis0引言我国BOT模式经历了从无到有、应用不断增多的过程。国家在房地产开发项目方面的政策越来越谨慎，特别是对于贷款方面。而传统的商业房地产开发模式也渐渐显露除了一些弊端。在这种情况下，大力推进BOT模式将不失为一条新出路。国家及各省市相继开发了一些BOT项目，但从项目实施的总体情况看，效果还不是很理想。由于BOT项目涉及到的工程相关各方主要有：业主（一般为政府机构）、业主方项目咨询机构、设计管理公司（项目公司）、总承包商、供应商，形成了多边的错综复杂的法律关系，给工程项目的各个方面管理监控增加了相当大的难度。

4、因此，规范BOT立法、研究BOT项目模式都是亟待进行的问题。1BOT模式的内容和商业房地产开发引入BOT模式的背景1.1BOT模式简介BOT是英文BuildOperateTransfer的简称，代表着完整的项目融资的概念。典型的BOT形式是：政府同私营部门的项目公司签订合同，由该项目公司负责设计、筹资和承建某项基础设施，项目公司在协议期内拥有、运营和维护这项设施，并通过收取使用费或服务费，回收投资并取得合理利润。协议期满后，这项设施的所有权无偿移交给所在国政府。BOT融资方式是一种新的国际融资方式，目前已被广泛用于发达国家和发展中国家的基础设施建设之中，如著

5、名的横贯英法的英吉利海峡隧道、菲律宾的诺瓦塔斯火电厂等，都采用了BOT融资方式[1]。我国的许多地区也都利用BOT方式建设了一批基础设施项目。与传统的融资方式相比，BOT方式具有有利减轻政府直接的财政负担、能够提高项目的运作效率、降低项目的投资风险诸多优点。一般而言，BOT模式至少包括政府的特许权、投资者、项目公司、可靠的收益来源、筹资渠道和移交六大要素。BOT涉及的一般是投资规模大、经营周期长、风险大的基础设施。1.2商业房地产开发引入BOT模式的背景目前我国商业房地产资金主要来自于房地产开发商、商业经营者自身的积累和传统的外源融资方式。开发商自身资金积累

6、主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制[2]。银行贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，非常不利于风险分散。而项目融资具有融资金额巨大、风险分担的特点，对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。2BOT作为商业房地产开发项目融资方式的优势分析（1）BOT模式的灵活性BOT项目的贷款方在决定是否贷款时，通常，主要考

7、虑项目本身的收益前景，而不是项目公司当时的信用能力。故BOT融资方式不受项目公司现有资产规模的限制，比其他融资方式更加灵活（2）有利于缓解建设资金不足问题国家对于房地产开发贷款的政策越来越严格，所以对于开发者来说，取得银行贷款并不是容易的事情。在贷款资金困难时期，银行通常只做“锦上添花”之事，不做“雪中送炭”之功。若把BOT融资模式应用于商业房地产开发项目中，通过采取资本筹措、建设、经营的方式吸引各种资金参与到项目建设中来，则有利于缓解建设资金不足问题。（3）有利于分散投资风险采用BOT融资模式可以使原本由建设单位独自承担的投资风险转换为由投资者、贷款者及相

8、关当事人共同承担。（4）投资回报率和回报方式明确因为