华远集团总裁任志强：房价的三轮高涨溯因

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1、华远集团总裁任志强：房价的三轮高涨溯因

2、第1...1991年未实行土地有偿出让制度之前，中国虽然已经有了开发公司，但开发企业是以国有资本为主的全民所有制企业。市场并未开放准入条件，也没有对私人消费供给的公开商品房市场，只能用计划指标购房。由团体、单位购房并用实物分配的方式向个人转移居住的权利。商品房的价格是严格按照计划商品定价的方式确定（除海南等少数开放城市外）。在企业扣除成本与管理费之后按政府规定加上一定比例的法定利润即等于是房价。北京当时的五委定价原则给开发商的法定利润为8%，深圳为10%，都

3、是纳入物价管理的范围。实行土地有偿出让制度是中国第一次房价高速上涨的原因。土地出让制度实行的同时放开了对各种资金进入房地产行业的限制性条件，同时1992年邓小平南巡讲话的投资热高潮对商品房放开了政府物价指令性管理的限制。尤其是对外销房的价格放开，实现了房地产商品房价格的市场化管理，外销房与内销房大大的拉开了差距并带动了内销房价格的上涨。可以说1992年～1993年房价高涨的原因主要来自于土地的有偿出让，在土地的使用上增加了大量的土地出让金等成本。并且土地出让金的收取是合法的调整了购房者的预期。出让

4、金成为一种让人们可以有期限使用土地，使住房变成私有财产的必要代价。房价的上升即使是一个高幅的增长也无奈的被顺理成章的接受了。第二轮的房价上升是在1998年23号文件停止住房福利实物分配之下产生的。1993年～1997年的房价下滑与投资下滑曾造成1996年～1997年的房地产全行业亏损。1997年北戴河会议虽提出了住宅作为支柱型产业的口号，但却没有真正的政策支持。是住房政策的改革推动了房地产市场化进程，尤其是最后的一轮福利分房延续到2000年4月彻底终止后，个人购房从1997年仅占20%左右的比例直

5、线上升，至今高达95%以上。在需求巨大而供给相对不足时，房价自然开始上调。1992年～1993年曾经房价高涨的地区在这一段时间内的第二次房价上升基本都是一种回归性上升。虽然有的地区的名义房价高过了1992年～1993年的标准，但实际房价并没有发生太大变化。因为2000年之后面向个人消费而提供的住房，不管是在其建筑外形和设计上都大大进步了，同时在材料的使用、装修的标准上几乎所有方面都大大的提高了科技、环保、节能、绿化等含量。大多数还提供了会所等相关配套设施，与几年前的标准不可同论了。第三轮房价高涨的

6、原因，应该归于土地出让制度政策的变化。2002年7月1日开始实行的土地招拍挂在原本平稳增长的房价下烧了一把急火，无意中起到了催升房价的助力作用。首先，土地的强制性招拍挂让各级政府可以在土地出让金的收益之外，合理合法的成为收取土地低进高出差价者。这种财力助推了政府基础建设和城市化进程的速度，加大了征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求。其次，土地的强制招拍挂大大的提高了土地的价格，不但使新推出的产品在这种高土地成本的基础上，追求高价位产品的供给以保证开发商的利润空间，并且在市场中创造了一个高房

7、价的预期让原本协议出让的低成本土地上的产品也在设计高价位的产品，提高了产品销售价格的预期。第三，当土地的公开竞拍价格大幅提高时，给消费者的信息是土地供给的减少和土地价格的提高，自然加速了即期购房的欲望。普通的消费者会认为新竞拍的高成本土地一定会提供更高价位的产品。早买比晚买会更合适。在买涨不买落的作用之下，人们在涨时并不知道涨的最高点会在哪里，跌时同样不知道何时是跌到终点，却知道明天比今天好。这种预期价格升高的购买行为恰恰是建立在土地每次竞拍的价格都比上一次更高的现实之中，土地价格的增长比什么都更

8、有房价增长的理由和煽动性。第四，在地价和房价增长过程中，一定会有大量的非自住需求者参与到购房、炒房、租房的行列之中。当中国除了一个让人们头疼的股市之外没有其他任何投资渠道的金融市场时，商品房投资成为比利息收入高而相对风险小、不用过多专业技术与管理能力的最佳投资选择。尤其是中国刚刚开始发展的地产市场中，有巨大的直接消费需求做坚实的后盾，自然房地产的散房投资成为了一种最佳的选择。当这种力量每年以3%～5%的比例增长并涌入市场时，自然就加剧了市场中的需求。当有一群人在不平静的大街上领跑时，一定会有更多人

9、随行。出租收益目前的高回报自然使投资者会在投资能保持一定收益的情况下接受房价的上升。第五，银行按揭早在第二波房价上涨中就开始发挥巨大作用。中国城镇居民多数尚必须依靠按揭才能解决住房消费问题，当这种用今后的预期收益来改变今天的生活质量的观念打破了中国人传统的先积累后消费的保守意识时，按揭使更多被强制拆迁的居民、收入水平尚不足以一次性购房的居民和大量的投资人有了购房的条件，并加速了购房的行动。多种因素的组合使现在的房价在短期内形成强大的购买支撑，供不应求则是重要的原因，全国一季度房价同