任志强：地价延续上涨 未来房价仍将上行

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1、任志强：地价延续上涨未来房价仍将上行　　坐飞机从北京跑来大约6个小时，站在台上只能讲20分钟。20分钟可能讲不了太多东西。上半年的情况大家都知道最主要是和7月份的情况做一个对照，从对照情况看，大家觉得可能不是太好。我们销售品零售额固然增长了很多，但是扣除3.3物价指数后，发现比往年还低。所以我们不能说情势已大好，但是也没有看出有太多危险。　　房地产情况，6、7月份对照中，我们可以看到降落的幅度是巨大的。投资降落接近30%。总的比例来讲，1-6月份是38%多，也降落了。这个降落可能只是开始，可能要延长很长时间。4月份

2、出台“国十条”的时候，更多投资决策已做完了，该买的地也买了，该开工的也开了，假如后续资金跟不上就会出现很多题目。投资来看，23865亿。新开工特别增长快。预计着下半年一直到明年初都有高速市场供给。我们国土部分一直说土地价格在降落，但是土地面积增长33%，而购置金额增长88.2%，我们看到价格不是降落，而是高速增长。土地价格延续上涨，很难让我们用更贵的面粉生产出更便宜的面包。　　面积来看，整体看是9.7%，但是降落了5.7个百分点。7月份降落15.4%，6月份是9000多万，环比差额接近50%。同时7月份销售额也降落

3、19.3%，很多人说没有降价，但是实际上销售额降落已预示着价格已在延续的降落了。我们房价指数统计中是按70个城市计算，这70个城市中有增有减，所以把增减一抵消后，就变成环比是零，但是假如从总的情况看，发现增长幅度，比如二线城市增长5%，一线城市降了1%，但是销售额上是大幅降落了。另外一个大家看到住宅面积降落幅度最大。现在是办公楼、贸易在支持着我们销售面积增长。　　在老百姓最关心的住宅一项降落的幅度是巨大的。开发资金3.8万亿，降落6.2%，但是扣除投资，现金流是增加，而不是减少。银行贷款降落5.2%，自筹资金降落0

4、.1%，预售降落9.8%，个贷降落19%。很多人不太承认新政已发挥作用，最重要是大家以为价格还没有跌到他们以为的心理价位。今年统计局公布的数据，一线城市41%的人以为还要继续下跌。老百姓预期心理错误理解了“国十条”目标，以为一定要大跌和暴跌才能满足他们的欲看。大概很多媒体也是这样宣传，造成老百姓的误解，但是实际上价格降落幅度已很大了。70个城市环比10.3%，降落1.1%，新建住宅12.9%，降落1.2%。整体而言，差别化在加大。面积销售减速的城市也很多，但是从7月份也出现了一些销售增长现象。　　整体而言，7月份是

5、整个东部地区第一次进进负增长。假如东部地区负增长了，东部地区占到整个房地产68%、69%，中部和西部地区各占10%多，假如东部地区全线进进负增长阶段，全国大幅度进进负增长阶段可能性是巨大的。从环比降落城市来看，4、5、6月份是增长，但是7月份是降落。说明有些城市已出现了用低开盘的方式下降了价格基础。而在统计中，低开盘是以第一开盘的数为零计算房价增长，因此显现不出来比如原来卖3万元的屋子，假如从3万元开盘再降到2.9万、2.8万，价格是降落趋势。但是假如拿一个新开盘，把原来3、4万屋子直接卖到2万元，以2万元为零点结

6、算，统计上有一个误差。因此环比计算，看到7月份是上升。国房景气指数连续4个月降落，已降落了接近1.5%。这个降落也会造成后续延续增长。但是房地产上半年增加税收却很多，房地产企业税收是占最高比例的。土地增值税增长97%，耕地占用水增40%，企业所得税增长83%，房地产营业税增长77%。统计中上半年新增财政收进增长近50%贡献率来自房地产。很多人都在说房地产不是支柱产业，也不应当作为支柱产业，但是显示中财政增长最高的还是依靠房地产，假如没有房地产，可能后续危险会影响到中国财政税收。　　价格很明显看到，土地价格增长速度非

7、常快，这个增长幅度往年是3715元住宅房价，依照这样一个增长比例，明年房价、后续房价都会延续保持10%以上高速增长，否则的话就干不下来了。从已公布的半年公告中，最好的房地产企业也都没有完成时间过半、计划过半的业绩。很多人会说，下半年会追上来。下半年即使比上半年好的话，可能很多企业在今年也完不成，原来预定的销售计划、销售目标。今年上半年公告中最好的是万科，销售金额猛涨，比往年同期上涨接近20%，其中一个重要缘由是是他稍微降价，但是从销售面积来讲比往年减少了8%。昨天肖莉也说了他们把价格适度下降。但是我们从后面两个数字

8、可以看到09年万科均匀销售价格9958元，但是今年上半年是11483元，比往年均匀价格进步了接近2000元。　　上半年数据指标说明甚么？宏观经济仍保持较高增长，但下滑加速。宏观调控一般要求我们适度控制增长速度，可能一步下个台阶，但是连续几个季度到了7点几，就会一步下三个台阶或四个台阶。下滑再加速的话，可能就是从窗户跳下往。08年最大题目就是下滑速度太快，假如