土地制度改革提速

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1、土地制度改革提速许多地区的地方财政“退化”成名副其实的土地财政，地方政府退化为“房地产商的附庸”。这一局面的形成要从分税制说起，因为分税制是土地财政的根源。而最新的财税体制改革不仅没有朝着“事权与财权相匹配”的方向演进，反而在“强干弱枝”的路途上越走越远，地方政府收入与支出的缺口将进一步扩大。进入2008年，关于农村土地制度改革的探索骤然提速。4月9日，来自安徽省建设厅的消息称，安徽省将建立并实施农民住房产权登记制度，农户获得建设部门发放的房屋所有权证后，有望以农村住房作抵押获银行贷款。4月15日，在抵押担保问题上，浙江省表示计划根据农民住房特点和银行抵押贷款的条件，在城乡结合部的农

2、村地区试点农房抵押贷款。5月19日，山东省政府出台了《关于进一步做好促进就业工作的通知》，《通知》提出：“农村金融服务机构要拓宽农户小额信贷和联保贷款覆盖面，放宽贷款条件，降低贷款抵（质）押标准，创业人员的房屋产权、土地使用权”等“均可作为抵（质）押品”。地方政府的改革，从某种程度上也促使中央的态度变得更为积极。6月，国土资源部有关负责人在谈到新一轮《土地管理法》修改时指出，最核心的改革可能是在农村集体土地财产权实现的形式和制度上的改革。7月，国土资源部要求，各地应“力争在2009年底前，基本完成全国宅基地使用权登记发证”。但是，按照目前颁布的《物权法》和相关法律，农村宅基地只能在村

3、集体内部流转，尚不允许城市居民或外村人购买，也就是说，农民的宅基地和土地不能进入市场交易，也没有获得抵押贷款的资质。同时，相应的房屋权属登记系统也极为滞后，缺乏进入市场的技术支撑。在中央的法律环境还没有提供保障的背景下，如何解释地方政府如此密集的土地制度“创新”行为？如果我们把视野拉宽，放在中国整体的经济和分税制背景中，就不难理解地方政府的良苦用心了。土地、房市与政府当前，各级地方政府的财政开支对土地财政的依赖性很大。随着房地产市场泡沫开始暴露、土地流拍的事件频频发生，在土地收入预期不明朗的背景下1高度依赖土地财政的地方政府，开始试图激活压抑多年的农村土地“死产”这个“价值洼地”，就

4、是可以理解的由于过去房地产行业屯地现象严重，今年年初颁布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》明确，土地闲置满2年的，依法应当无偿收回的要坚决予以执行；而土地闲置满1年不满2年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，尤其是对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。8月6日，国家统计局发布经济述评称，目前无论从宏观经济形势、政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，“房地产的暴利时代己经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归”。国家统计局还认为，国内楼市上涨至远离其基本价值，远超国民的消费能力，其价格最终回落将成为必然。8月26日，央行和银监会联合

5、下发《关于金融促进节约集约用地的通知》（下称《通知》），《通知》规定，严格商业性房地产信贷管理，金融机构禁止向房地产幵发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。央行与银监会联合下发的《通知》，正是对《国务院关于促进节约集约用地的通知》在金融政策方面的具体化。但是严重依赖土地财政来满足本级政府开支运营的地方政府，尽管没有旗帜鲜明跟中央唱反调，不少地方却已经默默开启了“救市”之旅。5月6日，河北省建设厅宣布，河北省将建立住房公积金中心与房地产开发企业合

6、作的贷款合作机制;将住房公积金贷款上限从30万元提高到加万元；开拓住房公积金个人贷款异地买房业务。此举不但会刺激当地购房需求，在信贷收紧的情况下，开发商还可以转向住房公积金处获得一定的资金支持。7月中旬，江苏国土厅网站刊登了一则由南京市国土局提供的“新闻播报”：市国土局“采取有效措施促进土地市场平稳发展”，将出让的土地规模从原先的200亩左右降低到100亩以下，有土地的土地出让金付款期限被延长到一年。同月，长沙市人民政府近期就出台了《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》（下称《意见》），《意见》细化到将交易税调整为1.1%;多项房地产税费减免或延迟收取；以及公积金贷款首付降为20

7、%。这些从土地、金融、税收以及幵发报建等各方面提出的优惠政策，被长沙业界看为旨在增强楼市消费信心。7月下旬，在听取了《上半年芜湖房地产市场运行报告》，以及多家房地产商的“感言”之后，芜湖市副市长洪建平明确表态，“政府将积极听取各家开发企业的意见和建议，并采取相应措施进行调整”。近期被列入芜湖市政府调整范围内的，就有“调整一手房和二手房交易中的相关政策”，“调整住房公积金贷款政策，激活银行现有资金，同时鼓励二手房上市交易”等等。这种暧昧的调整说明，土地政策已