美国不动产约据制度

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1、摘要美国不动产约据制度源于英国，但是美国法官并没有拘泥于英国的传统观念，而是根据美国的实际情况，创造性地发展了独具特点的美国不动产约据制度，为美国土地利用的私人控制提供了重要的法律工具。美囤不动产约据制度是包括区分所有权建筑在内的各类共同权益社区的法律基础。本文分析了美国不动产约据制度的类型、产生和演变，专章论述了两种重要的不动产约据——普通法不动产约据和衡平法不动产约掘，介绍了不动产约据制度在以区分所有权建筑为代表的共同权益社区中的应用，简要地说明了美国法律协会统一和简化不动产约据制度的情况，在结语部分

2、，本文以美国不动产约据制度为基点，对中国地役权制度和区分所有权制度发表了几点评论，并为完善我国法律的相关制度，提出了浅薄的建议。本文共分为7章，第2章至第6章为本文的主体。本文的第二章介绍了不动产约掘制度的基本概念和历史背景。本章介绍了不动产约据的定义、主要类型和不动产约据制度的演变过程。在美国法中，不动产约据是具有随地转移效力的约据。不动产约据的当事人就某一不动产的使用事项做出规定后，如果约据所涉不动产的所有权或占有权发生了变动，合同的权利义务自动移转给不动产的后继所有人或后继占有人。通常，不动产约据被

3、区分为普通法不动产约据和衡平法不动产约掘。本文的第三章介绍了普通法不动产约据。普通法不动产约据是指依据普通法的规则取得随地转移效力的不动产约据。根据英美普通法的判例，这类约据生效，应具备五个条件：符合法定的形式要求、具备随地转移的意图、与不动产接触和相关以及符合关于地产关系的特定要求。第四章介绍了衡平法不动产约据。衡平法不动产约据是指依据衡平法的规则取得随地转移效力的不动产约据，根据衡平法的判例，衡平法不动产约据生效的条件为：符合法定的形式要求、具备随地转移的意图、与不动产接触和相关、符合关于地产关系的要

4、求以及知悉不动产约据的存在。相比较而言，衡平法法院的要求较为宽松。目前，衡平法法院的观点基本上代表了当代美国关于不动产约据的主流观点。本文的第五章分析了不动产约据制度在以区分所有权建筑为代表的共同权益社区中的应用。共同权益社区是由被施加了役权负担的地块或单元所组成的社区，并且该役权负担不可通过停止使用或撤出而被免除。不动产约据是最主要的为共同权益社区设定役权负担的役权形式。区分所有权社区的单元所有者承担的主要役权负担是支付维护费和服从有关使用的限制。美国法院从社会经济的实际出发，为维护共同权益社区的稳定和

5、发展，创设了判断共同权益社区中所涉及的不动产约掘的效力的合理性原则。本节重点讨论了合理性原则在判断以公告书、协会规则和规章为载体的不动产约据的效力问题中的应用。本文的第六章简要地揭示了不动产约据制度在当代美国的统一和简化过程。《美国第三次财产法重述》建立了统一的役权制度，从概念和制度两方面统一和简化了不动产约据制度，废除了普通法和衡平法有关不动产约据的不同规则，对共同权益社区中的不动产约据制度做了专章规定。在结语部分，本文简要地论述了美国不动产约据制度对中国物权法的启示。与美国的有关制度相比，我国物权法中

6、有关地役权和区分所有权的规定，显得简单笼统，并且没有在地役权和区分所有权之间建立起明显的制度关联。我国物权法应细化地役权的构成要件、生效规则，并将地役权的理论应用于区分所有权建筑领域，以解决区分所有权遇到法律问题。权关键词：普通法不动产约据，衡平法不动产约据，共同权益社区，区分所有AbstractCovenantrunningwiththelandisofgreatimportanceinAmerica,itisthemaininstrumentofprivatelandusecontr01．Therul

7、esofcovenantrunningwiththelandwerefoundedinEngland，thecourtsmakeitakindofinterestinlandthroughshakingoffthelimitsofprivityofcontract．TheAmericanrunningcovenantsarederivedfromtheBritishrules，however,thelatteraremuchmoreconservative，fortheBritishjudgeshavep

8、utsomeextremelystrictrequirementsonthem．Bycontraries，theenli．ghtenedAmericanjudgesmakerunningcovenantsmorevaluableandpracticablebybreakingthroughtheoldrestrictions．Therealetwokindsofrunningcovenantsinhistory,oneisre