02房地产投资岗从业指南.pdf

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1、@牧诗个人公号：MrThinker个人微信：1501618963房地产投资拓展岗从业指南目录1、房地产投资岗的主要工作2、土地获取的基本流程及方式3、房地产投资测算的基本逻辑4、房地产投资岗所需专业能力及素质5、房地产投资岗职业发展路径6、房地产投资岗知识清单建议7、答疑1、房地产投资岗的主要工作营销策划销售实现营销管理部营销管理部投资拿地产品策划规划设计施工管理产品交付物业服务投资拓展部设计管理部设计管理部工程管理部客户关系部物业管理部成本管理部成本管理部法务管理部招标采购部融资策划融资实现财务管理部财务资金部运营管理部人力资源部

2、开发报建部财务资金部31、房地产投资岗的主要工作区位、区位、还是区位！土地投资的成功与否决定了项目成功的70%！1、房地产投资岗的主要工作1、踏勘土地2、市场调研3、撰写市场/项目研判报告4、设计项目合作交易路径5、组织完成投资测算6、公司评审资料及项目报名/合作资料准备2、土地获取的基本方式及流程土地属性：住宅用地、商业用地、科研用地、教育用地、工业用地几个名词计容建筑面积容积率=占地面积总建筑面积=计容建筑面积+不计容建筑面积总地价亩单价=占地面积总地价楼面价=计容建筑面积2、土地获取的基本方式及流程一级市场二级市场（从国家/政

3、府获得）（从其他公司/个人获得）01直接招拍挂05土地使用权转让02勾地等意向性拿地06股权类合作03一二级联动07联营合作开发04三旧改造08代管代建+品牌输出2、土地获取的基本方式及流程一手项目城市分析区位分析市场分析方案排布挂牌公告项目分析规划指标可行性分析报告招拍挂土地信息项目踏勘项目研判营销市调设计强排投资测算准备资料集团评估拿地程序净利率熟悉城市竞品分析投资IRR了解区位产品建议营销自有资金投入项目概况户型配比成本获取授权价拜访政府售价建议财务了解竞品航拍影像2、土地

4、获取的基本方式及流程二手项目交易路径及资金安排营销/商管调研报告集团推荐城市分析规划设计方案合作方推荐区位分析市政调研报告个人资源市场分析运营计划安排合同确认稿收并购城市排查项目分析合作协议初稿确认收购模式土地信息项目踏勘项目研判尽职调查价值判断投资测算合同谈判集团评估拿地程序熟悉城市债务风险核查投资净利率了解区位土地风险核查营销IRR项目概况股权风险核查成本自有资金投入拜访合作方财务尽调报告财务了解竞品法务尽调报告确认对价航拍影像3、房地产投资测算的基本逻辑土

5、地投资以股东层面的投资回报为根本目的，如何确保净利润是核心逻辑1、提高售价2、降低成本4、降低费用3、降低税金5、优化交易模式5大手段提高项目利润利润=收入-成本-费用-税金3、房地产投资测算的基本逻辑预估——收入地有多大？量能盖多少？（容积率、建筑密度、限高）能卖多少？（可售面积、公建配套）收入销售收入如何确定项目定位价产品结构价格预判：竞品降价、同质产品积存等3、房地产投资测算的基本逻辑预估——收入•前期分析：地块本身及周边资源、城市宏观数据分析、微观数据分析（片区板块、土地成交情况等）如何把握•市场调研（竞品调研）：项目定位调

6、研竞品主力客户、去化情况、产品售价、项目竞争力和卖点、面积段、主力户型、畅销户型等。通过对项目的基本情况、客户分析、市场预判、产品分析等方面对项目定位进行把握。3、房地产投资测算的基本逻辑预估——成本土地成本有票、无票成本都包开发成本前期工程括哪些？建安成本建造成本基础设施公共配套开发间接费3、房地产投资测算的基本逻辑预估——费用销售费用管理费用财务费用是指企业在销售是指企业行政管是指企业在生产产品、自制半成理部门为组织和经营过程中为筹品和提供劳务等管理生产经营活集资金而发生的过程中发生的各动而发生的各项筹资费用。项费用。费用。销售

7、费用加管理费用一般为销售额的5%-7%3、房地产投资测算的基本逻辑预估——税金【增值税】是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。增值税及附加土地增值税【土地增值税】对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。企业所得税【企业所得税】企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。3、房地产投资测算的基本逻辑规划指标表销售计划表成本测算表现金流量表利润指标➢设计管理部➢营销管理部➢成本管理部➢财务资金部➢投资拓展部➢规划技术指标➢售价及去化指

8、标➢总成本及分业态成本➢成本支付计划、➢根据利润指标税、贷款计划选择交易模式量×价-成本=利润3、房地产投资测算的基本逻辑-规划指标表来源：公开网络3、房地产投资测算的基本逻辑-销售计划表来源：公开网络3、房地产投资测算的基本逻辑-成