浅析我国公共租赁房的发展.doc

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1、浅析我国公共租赁房的发展吴新林公共租赁住房是我国保障性住房体系中的重要组成部分，是指政府投资或提供政策支持，限定套型面积，按优惠租金标准，向符合条件的家庭供应的保障性住房，旨在通过梯度消费逐渐改善住房条件，解决城市中等偏低收入家庭及新就业职工、外来务工人员等“夹心层”群体阶段性住房困难问题。公共租赁房这个概念在全国范围内普及，很多人都认为源于一次新闻发布会，在2009年3月11日的住房和城乡建设部新闻发布会上，针对记者提出的“对既买不起经济适用房又不够廉租房条件的夹心层，政府又如何解决”这个问题，住建

2、部副部长齐骥给出的回答是：要加快公共租赁房的建设，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。这场对话是第一次将“夹心层”的苦涩如此高规格地铺陈于公共视野之中，也第一次给出了清晰的解决路径。一、我国公共租赁住房产生的背景我国公共租赁住房的产生，有其深刻的历史与现实背景：（一）、我国已基本形成城镇住房主要由市场供应的格局新中国成立以来，我国城市住房制度经历了一个由计划分配到市场供给的过程。最初，城镇居民实行的是福利分房制度即实物分房制度，但由于“僧多粥少”，人们总体居住条件长期得不到改善。改革开放

3、后，为更好满足人民群众的住房需求，我国对住房制度逐步实行了市场化改革，住房实物分配逐渐被货币化分配所代替。特别是在1998年，我国开始停止住房实物分配，全面推进以市场化为基础的城镇住房制度改革，其后10多年，城镇住房建设规模不断扩大，商品住房发展迅速。据统计，1998—2008年间，我国新建住房65亿平方米，已基本形成城镇住房主要由市场供应的格局。（二）、部分城市房价、房租过高情况严重进入新世纪以来，在刚性需求与投资、投机性需求的多重推动下，我国住宅市场价格扶摇直上，长期保持较快的上涨比率，但与之对应

4、的城镇居民收入并未实现同步增长，买不起房的问题日益显现并呈扩大化趋势。受国际金融危机影响，2008年下半年房价曾一度有所回落，但2009年第二季度以来，房价迅速回升并出现大幅度报复性反弹。数据显示，2009年全国住宅平均价格涨幅达25.1%。前不久央行公布的一份针对全国储户的调查显示，超过70%的居民认为房价“过高，难以接受”。今年上半年初，国务院办公厅和国务院相继出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》和《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》两份文件，加强和改善房地产市场

5、调控，稳定市场预期。从4月中旬开始，房地产交易市场进入了清淡的观望期，出现由“量价齐升”到“量跌价滞”的显著变化，房价上涨的速度得到了一定程度遏制，但整体而言，房价仍居高不下，未出现明显回落。但与此同时，房屋租赁市场却悄然刮起了一阵涨价之风，租金上涨幅度之大令很多买不起房的人再次发出了“租不起房”的慨叹。（三）、夹心层住房困难问题突出经过多年发展，我国城镇居民居住条件明显改善，数据显示，2008年我国城镇居民人均住房建筑面积已达28平方米，为1978年的4.2倍。同时，我国的住房保障也初显成效，针对不

6、同类型的住房困难群体，我国制定了廉租房、经济适用房、“二限房”和动迁安置住房等主流性住房保障政策，以满足低收入及中等收入家庭住房需求，到2008年末，已解决了800多万户城镇低收入住房困难家庭的住房问题。在肯定所取得成就的同时，我们也不能回避存在的问题：即“夹心层”住房困难问题迟迟未能得到有效解决。所谓“夹心层”，是一种形象比喻，主要是指城市中等偏下收入家庭，包括新生代城市居民、新就业的大学毕业生以及外来工作人员等群体。如果按收入水平将我国城镇居民划分为高、中高、中、中下、低五类群体的话，高收入群体与

7、中等偏高收入群体可通过市场购买商品房解决住房问题；中等收入与低收入群体可借助住房保障政策，分别通过经济适用房、“二限房”和廉租房等解决住房问题；剩下的中等偏下收入群体则高不成、低不就，既无资格购买经济适用房和“二限房”，也不符合租住廉租房的条件，又无经济实力在短期内购买商品房，住房困难问题突出。同时，随着城市化快速推进，新职工阶段性住房支付能力不足的矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。这些新群体虽然在收入水平上不一定与城市中等偏下收入群体重合，但其在客观上也长期游离于主流住房保障制度之外，住

8、房问题处于少有人关注的边缘化状态。（四）、时代呼唤公共租赁住房发展“住”是人生存的基本需求，也是人的基本权利，所以住房既具有商品属性，也是重要的准公共产品，是基础的民生产品。无论是单纯依靠计划，还是单纯依靠市场，都不能从根本上满足整个社会的住房需求。即便是欧美发达国家也不单纯依赖市场供应住房，仍有相当一部分人居住在政府提供的公共住房。这些国家大都按照“市场——救济型”或“市场——福利型”的二元政策解决全社会的住房问题。尤其在经济起飞初期，住房严重短缺，主