对我国公共租赁房现行模式比较及发展前景的探析

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1、对我国公共租赁房现行模式比较及发展前景的探析：解决“夹心层”阶层的住房问题关乎社会稳定和社会公平，按照国家保障体系面向“非低收入群体”着力转变的理念，对于这部分人群的住房保障可以通过探索和发展公共租赁房制度这一新的住房保障模式来解决，本文通过对公共租赁房的正确定位，针对公共租赁房制度实施以来的具体情况，指出我国公共租赁房存在的问题，并在借鉴外国公共租赁房成熟经验的前提下，提出完善我国公共租赁房制度的政策和建议，以助于我国的公共租赁住房发展顺利达到好的保障效果并实现其政策目标。　　关键词：公共租赁房模式政策建议　　一、公共租赁房定位　　我国的住房社会救助制度对于低收入阶层实

2、行廉租房政策，对于中低收入阶层实行的是经济适用房政策，但是对于不能租廉租房，却买不起经济适用房；不能买经济适用房，却买不起商品房的“夹心层”的住房问题却一直处于忽视状态。如何解决这部分人群的住房问题，就要通过推动地方探索和发展公共租赁房这一新的住房保障模式。目前，全国已有部分大中城市出台了公共租赁房实施意见及管理办法，并对公共租赁房做了不同的界定。　　本文对公共租赁房界定为：公共租赁房由政府提供政策支持、归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租的一种保障性住房，公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。　　二、我国公共租赁房模式比较　　为了遏制房价

3、过快上涨，解决“夹心层”群体住房困难问题，各地先后出台了公共租赁住房实施意见及管理办法，加大了公共租赁房的建设力度。本文以公共租赁住房起步较早的北京、上海、杭州、重庆、深圳四个大中城市为例，对公共租赁住房的运作模式做出以下比较：　　（一）救助对象　　受经济社会条件的限制，各地对于公共租赁房的供应对象侧重点有所不同杭州市公共租赁房也强调面向新就业大学毕业生和创业人员。北京市对已通过廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格审核尚在轮候的家庭以及其它住房困难家庭，以及新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员也纳入供应范围。　　（二）实施主体　　公共租赁房的救助对

4、象是住房弱势群体为了保障这部分群体的住房权益，消除社会不稳定因素，就要明确政府在住房保障中的主体角色，不仅是政策制定的主体，更是保证救助实现的责任主体。　　（三）资金投入　　我国公共租赁房的资金渠道主要有财政出资、银行贷款、社会出资以及其他渠道四个方面。财政出资主要有财政预算、住房公积金增值收益、土地出让净收益、公共租赁房租金收入等。　　（四）准入和退出机制　　完善的准入与退出机制是保证公共租赁房实现其保障目的的关键。准入机制主要是解决保障对象的认定标准与认定方式，包括申请、审核、公示、轮候、配租和租后管理机制。退出机制则是为了保证公共租赁房资源分配的公平性，一般包括租赁

5、期满的退出、收入水平提高后的退出、违反相关规定如对公共租赁房私自出借、转租或闲置的强行退出。　　北京市规定公共租赁住房的租赁期限最长不超过5年。　　三、我国公共租赁房存在的问题　　由于公共租赁房刚刚开始实施，难免存在一些不容忽视的问题，　　（一）投资主体单一　　我国公共租赁房多采用政府直接投资建设的方式。将资金采用纳入年度财政预算，由政府招投标建设，建成后的公共租赁房产权归政府所有，并委托专业部门进行管理。这种单一式租赁体制在保障规范公平的同时不能有效的实现效率，且我国目前的私人营利性租赁市场尚不规范，既不利于各类租赁房的竞争与整合，也不利于完善住房供应体系，完善住房租赁

6、市场。　　（二）资金渠道不确定　　当前，我国公共租赁房资金主要于政府财政资金，但在金融危机的影响下，作为地方财政收入之一的土地出让金锐减，使得地方财政在对公共租赁房支持上面临重大困难，另外除了解决房源所需资金，还要负担房屋维修费用，同时，公共租赁房福利性的特征决定了其必须坚持“保本微利”原则，使得公共租赁房融资机制缺乏规范化、制度化的渠道，社会资金参与的引导不足，融资渠道的单一都使得成为公共租赁住房制度完善的瓶颈。　　（三）保障方式单一　　世界各国政府为低收入者（中低收入者）提供住房社会救助的形式大致包括大力发展公共住房和发放住房补：解决“夹心层”阶层的住房问题关乎社会稳

7、定和社会公平，按照国家保障体系面向“非低收入群体”着力转变的理念，对于这部分人群的住房保障可以通过探索和发展公共租赁房制度这一新的住房保障模式来解决，本文通过对公共租赁房的正确定位，针对公共租赁房制度实施以来的具体情况，指出我国公共租赁房存在的问题，并在借鉴外国公共租赁房成熟经验的前提下，提出完善我国公共租赁房制度的政策和建议，以助于我国的公共租赁住房发展顺利达到好的保障效果并实现其政策目标。　　关键词：公共租赁房模式政策建议　　一、公共租赁房定位　　我国的住房社会救助制度对于低收入阶层实行廉租房政策，对于中低收入阶层实行的是