第1章%20物业经营管理概述[1]

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1、第一章物业经营管理概述第一节物业经营管理的概念物业管理从（传统的）物业运行管理服务，向（策略性）的物业资产价值管理方向拓展。一、物业经营管理内涵：物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。二、物业经营管理活动的管理对象物业经营管理

2、活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租性别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。（一）写字楼写字楼的类型：企业自用写字楼、出租写字楼、自用出租复合型写字楼我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。1.甲级写字楼：具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求。2.乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求。3.丙级写字楼：物业已使用的年限较长，建筑物

3、在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求。人们很容易区别甲级写字楼和丙级写字楼，但如果要区别甲级和乙级写字楼就比较困难。从这个角度出发，对写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。（二）零售商业物业（零售—一种经营模式）零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。零售商业物业通常分为如下六种类型：1.区域购物中心

4、——规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、打卖场以及众多专业连锁零售点在内的超级商业中心。其建筑面积在10万M2以上，有效商业服务半径可达到200km；2.市级购物中心——建筑规模一般在3万M2以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。3.地区购物商场——建筑规模一般在1~3万M2之间，服务人口10~30万人，年营业额在1~5亿元人民币之间，中型百货公司往往是主要租户。4.居住区商场5.邻里服务性商店6.特色商店（三）出租性别墅或公寓1.别墅：实际上出独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有

5、性。2.公寓：具体类型包括：复式公寓（一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上）、花园公寓（公寓建筑中底层能通向后院或还原的住宅）和单间公寓（由单独的多功能房间、厨房或小厨房及一间浴室组成的公寓住宅）。（四）工业物业（五）酒店和休闲娱乐设施：虽然酒店和休闲娱乐设施同属于一个大类，但在软硬件设置和运营管理模式方面各有特色。酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：服务对象不同。地理位置不同。服务内容不同。建筑设计和装潢风格不同。三、物业经营管理服务的目标：物业经营服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大

6、化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。这里所说的物业业主，既包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。四、物业经营管理企业物业管理企业划分为三种类型：管理型2、专业型3、综合型从管理的层次上，又可以分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。第二节物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理四个层次。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。1、物业

7、管理：物业管理的核心工作是队伍也进行日常维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务。对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。2、设施管理：设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构创造一个良好的生产、办公环境。设施管理的对象，主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共问题设施、政府和企业办公楼物业，服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。3、房地产资产管理：为满足房地产组合投资管理者的要求，房地产资产管理公司聘用多个物业管理公司和设施管理公司来同时