物业经营管理概述.doc

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1、第一章物业经营管理概述P1物业经营管理又称物业资产管理工作，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为来主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。P2物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。写字楼包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个

2、等级。1、甲级写字楼（考过）具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力与新建成的写字楼建筑媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护、维修及保安服务。2、乙级写字楼（重点）具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损顾在，收益能力低于新落成的同类建筑物。433、丙级写字楼（重点）物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物顾在较明显的实物磨损和功能折旧

3、，但仍不能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。P3—P4：零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。零售商业物业通常分为如下六种类型：1区域购物中心其建筑面积在此万平方米以上，有效商业服务半径可达到200KM2市级购物中心建筑规模一般在3万平方米以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上。3地区购物商场建筑规模一般在1—3万平方米之间，服务人口10—30万人，年营业额在1—5亿元人民币之间。4

4、居住区商场建筑规模一般在3000—10000平方米之间，服务人口1—5万人，年营业额在3000—10000万元人民币之间。5邻里服务性商店建筑规模一般在3000平方米以下，且以500—1000平方米建筑面积者居多，服务人口在1万人以下，年营业额在3000万元人民币以下。6特色商店43P5：出租型别墅或公寓出租型别墅或公寓用于出租经营的居住建筑主要是别墅和公寓。P6：物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。这里所说的物

5、业业主，既包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。P8：物业管理企业以公司的形式存在。一般具有以下五个特征：1、依照有关法律进行登记注册2、由两个以上股东共同出资经营3、以营利为目的4、具有法人资格5是经济组织。物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。P9-11第二节物业经营管理的层次与工作内容物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中物业管理或设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产组合投资管理以策略性管理为主。1、43

6、物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。1、设施管理设施管理的对象对象主要是商新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业，服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。2、房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。4、房地产组合投资管理包括理解和执行物业业主的投资木标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划；以经风险调整后的

7、组合投资回报最大化为目标来管理资产；以及在合适的机购置和处置物业资产。房地产投资利润：三种基本途径，一是在极好条件下购买物业（从开发商或原业主手中）二是在持有期间以现金流量的现职最大化为目标来经营物业；三是在合适的时机出售物业。物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，主要作用：为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。物业管理三个层次工作的主要职责：43物业管理：保持与租户的联系；收租；控制运营成本；财务报告和记录的保存；物业维护；资本性支出计划；危机管理；安全管理；公共关系资产管理：制定物业发展战略计划；持有/出售分析；物业更新改造等主要开支

8、决策；监控物业绩效；管理和评价物业管理企业；协助物业管理的租户关系