威海市场调研报告1.doc

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1、威海市场调研报告基于我公司开发的商业楼盘和连云港项目的投资建设，针对其项目的特点和开发模式，基于实际情况，我部门对沿海地带——威海作了为期三天的市场调研，此次调研主要是从旅游地产、养老地产等角度多方面的了解商业酒店的运营模式，以及为连云港项目的开发做好一个良好的定位基础，先将调研情况作以下阐述：一、明月.那香海明月.那香海地处山东威海环海大道好旺角旅游度假区。总占地面积约1000亩，总建筑面积约120万平方米，是一个以度假、养生为主，集休闲、娱乐、旅游和居住等功能于一体的旅游度假综合体。1.户型那香海以35-96㎡精装公寓为主，总价23万起，户型

2、整合化一，一房一卫，内部装饰简约，阳台直面朝海，海域风情一览无遗。户型及样板房：2.配套改项目地处旅游度假区内，那香海自投建设了免费的海滨浴场，建设了约200亩的香海湾内海沙滩景观、游艇码头、水上会所，融合了餐饮、住宿、便利店、酒吧、茶餐厅等配套设施，满足了受众人群的生活所需。3.消费人群那香海大力建设项目的海域风情，其受众人群大面积来着于上海、南京、苏州、杭州等地处内陆的城市人群，面临的均是企业高管、退休员工等，以总价低为出发点，吸引旅游、养老人群。4.经营模式那香海为商业项目，其建设多为酒店公寓，一期建设1600余户，采用和途家合作的模式运营

3、，包租分利50%，一期近30%客户于那香海签订包租协议。二、文涛阁文涛阁位于文登南海新区12公里金沙滩东部，总建筑面积约为5万平方米，项目由A、B两栋高层酒店式公寓及一栋三层全景酒店组成，其中A栋楼是2.9米层高的酒店式公寓，B栋是层高4.9米的复合式海景公寓，可分割为两层使用。1.户型文涛阁户型面积均以40-60㎡为主，总价在30万左右，从项目现场情况来看，除总价和沿海域有部分优势，施工粗糙，精装修样板房都毛糙。2.配套项目除沿海岸线和后面的黑森林外的地理区势，还有三栋酒店和接待中心，已经交付给当地政府所用，政府将投入建设沿海景观带。但是该项目

4、周边没有生活必须的配套建设。3.受众人群此项目的客户还多为外地投资客较多，其受众群体还是多偏向于内陆城市，但从现场的销售情况来看，来看房购房的人并不多，宣传力度和项目本身建设质量还是存在严重问题。4.管理模式文涛阁完全采用自营的管理方式，组建自己的物业公司，管家式运作，这一点可能会增加许多外地投资客的兴趣，在现房发售的基础上，推十大诱人条件：(1)购房零首付;(2)分期付款与开发商做按揭（3）买房子送精装修（4）买跃层买一层送一层还送汽车（5）买房免5年物业费、有线电视、停车费、5年水电费（6）包租三年每年返租10%（7）你买房我付款每年退还7%

5、十五年退完产权归业主（8）买房送双人韩国日本豪华游（9）团购三套以上每套立减10%（10）三年之后开发商按原价的130%回购。以上条件，客户可以任选一种。三、福缇•滴水湾威海银滩福缇•滴水湾位于威海银滩旅游度假区，项目总占地面积为150亩，总建筑面积17万平方米，是真正意义上的第一线海景项目，建成后将成为整个山东半岛最大的度假休闲综合体。集旅游、度假、休闲、养生、温泉、会务、运动、餐饮、客房、娱乐、观光多功能于一体。容积率1.7，建筑密度30%，得房率78%，绿化率达到42%。威海银滩福缇•滴水湾目前推出的可销售房源为683套，以户户看海的小户型

6、为主，面积为35—80平米之间，小户型总价在22—30万之间。其中一楼层高为5.8米，可作为小复式使用，其他层高为3.3米，装修标准为拎包入住。福缇•滴水湾包括度假酒店及度假配套设施，将度假酒店公寓产权对业主销售，由开发商投资管理公司统一运营打理并给予业主每年分红权益，业主每年可以得到总房价的固定比例的保底收益。现滴水湾已开设150间酒店房间，并同一时期入住为满。也大大的增加了业主投资的回报率。四、长城文化苑长城文化苑是乳山市长城住宅开发有限公司投资建设，该项目座落于国家4A级旅游度假区---乳山银滩。项目占地210亩，规划总建面积29万平方米，

7、总投资8.5亿，由一栋五星级大酒店和9栋酒店式公寓以及一座洗浴中心组成，该项目温泉入户、精装小户型，区域全天智能化全天封闭物业管理，整体环境轻松、安静是一个多功能的现代居住家园。1.户型整个项目中酒店式公寓为70年产权，以38㎡--60㎡精装小户型为主，均价在7000元/平方，户型简小，布局多以不规则弧形和圆形为主，空间使用率高。每户均可直面观海，但是整个小区中入住率低，整个银滩范围内白天是人流量大，晚上人流极少，也印证了银滩是个“鬼城”之说。2.配套与客户群该项目以居住、温泉、娱乐、会议、商务、休闲六大主题为一体。多方配套的方式，将产品推向市场

8、，在整个项目中以养生、养老为宣传方向，吸引客户群，购买者还多为外地投资客和养老人群。客户购房后可开发商签订包租合同，合同4年一签，年返利