农村房产买卖纠纷

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1、小产权房法律问题研究一、商品房制度介绍二、小产权房的概念和分类三、小产权房的法律地位四、小产权房产生的根源五、小产权房问题的解决之道商品房制度介绍当今中国的商品房制度，就是政府代表国家成为商品房用地的唯一提供者，房屋则统一由开发商进行自负盈亏的商业化开发建设，居民在自由竞争的房地产市场上出资购买房屋，取得房屋的所有权。由于住房问题涉及到居民个人的根本利益，关系到社会的稳定和国家的财政收入，国家对商品房开发实行严格的监管制度。大体上说来，开发商品房必须经过的环节包括项目规划立项、土地一级开发整理、土地使用权出让取得

2、、项目施工建设、商品房出售等，每一步骤都需要通过法定程序得到国家的许可。一个合法的商品房项目必须取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售或现售)许可证》，这些俗称为“五证”。买受人在购买商品房、向国家缴足购房相关税费之后，凭购房合同及完税证明向国家相关部门申领不动产权属证书。依据《物权法》，该不动产权属证书是买受人对房屋享有完全所有权的证明，也是买受人请求国家保护其房屋所有权的凭证。拥有不动产权属证书的房屋在进入二级市场时

3、，无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权房的概念产权本来不分大小，但由于我国的一些特殊国情，形成了一些约定俗称的说法，不同情况下对大产权和小产权有不同的解释。归纳起来主要有三种解释：首先，针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商的产权分割来的。其次，按房屋转让时是否需要缴纳土地出让金来区分，不用再缴纳土地出让金的叫大产权，要补缴土地出纳金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权；经济适用房等政策性住房，此类个人不能随意进行产权转让的房屋就是小产权房。

4、最后，在城市国有土地上通过合法手续建造、销售，并在土地管理部门进行登记的房屋的产权叫大产权；而在农村集体土地上修建的，得不到国家认可的房屋的产权，被称为小产权，其只具有由乡（镇）政府发放的产权证明。从上述分类可以看出，第一种和第二种解释中的小产权房，其本身是合法的，只要交足购房款或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确；而第三种解释中的小产权房，并不构成真正法律意义上的产权，这种小产权没有国家发放的土地使用权证和预售证，对于购房合同国土房管局也不给于备案，它是我国土地制度和一定的社会环境下产生的一

5、种特殊的畸形产物。小产权房是指在未经过行政征收程序而国有化的集体土地上进行房地产开发，并用于市场销售的房屋。而小产权又被称为乡产权，其只有乡政府颁发的产权证，并没有国家房管部门颁发的正规产权证明，因此，小产权其实并没有真正的产权。小产权房的分类由开发商开发小产权房屋，是指开发商通过与村民或村委会议价，从村民或村委会中取得集体土地使用权，然后进行房地产开发的过程。开发商可以从村委会“购买”集体建设用地或其他集体土地的土地使用权，也可以经村委会同意，从村民手中直接“购买”宅基地等集体土地使用权，并在该土地上以自己的名

6、义进行开发、建设和销售房地产，售出的房屋通常没有权属证明。当然，这种土地使用权的取得从现行的法律规定来看是不合法的。由村委会自建小产权房，是指村委会委托开发商或者建设单位以自己的名义利用本村土地建设房地产，村委会向开发商或建设单位支付佣金或工程款。售出的房屋可能有村委会自制的产权证明。在这里需要说明的是，村委会自建不等于村民自建，前者指的是村委会利用本村土地，以获得房地产销售利润为目的而进行较大规模的房地产建设，后者指的是村民个人在宅基地上建设住房并出售给他人的行为。更多的小产权房是由开发商与村委会合建，由开发商

7、出钱，村民或村委会出地，进行联合开发，销售后获得的利润由开发商和村民或村委会直接分享，或者由开发商将建成后的一部分房屋分配给该村村民，其它房屋由开发商自主对外销售。这样，出售的房屋一部分具有由村委会自制的房产证。小产权房的法律地位在当前的政策法规体系下，小产权房是很难有合法依据的。土地管理法第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土

8、地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于劳动群众集体所有的土地。”换言之，只有国有土地才可被用于商品房开发建设，如果要使用农村集体所有土地，必须先经过法定程序将农村土地收归国有，然后再行出让，以国有土地使用权的形式进行开发建设。小产权房产生的法律制度因素1、二元格局的土地法律制度《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊