理性看待“以房养老”

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1、理性看待“以房养老”【】近年来，我国迅速步入老龄化社会，养老保险面临巨大压力。针对这一问题，以房养老模式成了众多专家学者探讨和研究的一条新的养老途径。文章通过分析表明：在中国现行制度和政策下，以房养老并不能代替提供基本养老保障的公共服务，它只能被定位于一种养老补充品种。我国只有加快推进包括社会基本养老保险、商业性养老保险、社会化养老服务以及家庭内子女孝敬赡养老人的多元养老保障体系，才能从容应对老龄化社会的到来。　　【关键词】以房养老；倒按揭；遗产税　　　　引言　　据第六次全国人口普查数据显示，我国60岁以上人口已占总人口的1

2、3.26%，65岁以上人口占8.87%。与此同时，全国城市老年人空巢和独居家庭的比例已经达到49.7%，部分大中城市老年空巢家庭达到70%。而且据全国老龄办《中国人口老龄化发展趋势百年预测》的判断，2001年至2020年是快速老龄化阶段，平均每年新增老年人口596万，到2020年老年人口将达到2.48亿[1]。严峻的养老形势，使我国养老金和老年人口医疗费用负担压力越来越大，而我国现有的社保制度和传统的家庭养老模式，也越来越难以适应加速到来的老龄化危机。在这样的背景下，以房养老模式成了众多专家学者探讨和研究的一条新的养老途径。

3、　　一、以房养老概述　　以房养老的实质，是要通过种种的金融与非金融的运营机制与手段，将老年人身故后将会遗留房产的巨大价值，提前变现套现到生前使用，是要将广大家庭普遍拥有的住房资源给予价值上的变现盘活，空间上的充分运用，权属层面的有益转换，实现其价值的流动，最终发挥养老保障的功效，成为家庭养老和社会养老体系之外的重要补充。简单而言，就是“以房换钱养老”。　　目前各种以房养老模式可简单地分为金融保险和非金融保险模式，前者如倒按揭、房产养老寿险等，必须要金融保险机构参与其间才可能实施；后者如售房入院养老、租房入院养老、房产置换、房

4、产租换、异地养老、基地养老等，则都属于非金融保险领域，它并不需要保险公司和银行的介入，老年人自己就可以实地操作，会遇到的风险则要小得多。在这众多的具体操办模式中，“倒按揭”是其中最为典型也最为复杂的一种，是我们今天正在大力倡导，并努力促使其早日得以实现的一种新的养老理念，也是下文将重点分析的一种养老模式。　　“倒按揭”又称反向抵押贷款，是一种将房产与养老通过金融保险机制相结合的以房屋融通资金的商业行为。是指房屋产权拥有者，把自有产权房抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房

5、主去世时房产的价值等因素后，在一定年限后，按年或月支付现金，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。即“抵押房产、领取年（月）金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”[2]。　　二、以房养老在我国的发展概况　　在实践中，以房养老能够解决社会中存在的“房产富人，现金穷人”的现象，使老人的财富能够在一生中得到合理配置，使总效用达到最大化，因此在发达国家受到很多老人的欢迎。从现阶段

6、我国的国情来看，实施“以房养老”可以有效解决养老资金，减轻子女的养老负担，提高老年人生活质量，同时促进金融业多元化发展。但遗憾的是，在中国这一金融创新形式目前基本上停留在人们纸面上的谈论中，实践中尽管也曾出现过个别敢吃“螃蟹”者，但实践效果都不理想。我国中房集团前董事长孟晓苏在2003年最早提出以房养老，从此这一概念便走进了中国百姓的视野。2005年，南京汤山温泉留园老年公寓率先推出“以房换养”模式，迈出了以房养老在我国试点的第一步。2006年底，我国第一家主营住房反向抵押贷款险种的保险公司开始筹建，名为“幸福人寿”。然而，

7、几番下来，所有的试点无一例外地遭到了冷遇，迄今为止没有办理几笔业务。2007年，上海公积金管理中心试水“住房自助养老”，结果报名者没超过10人，最后不了了之。同年，北京也开展了“养老房屋银行”的实践，该项目由养老服务中心与房产中介公司合作，不久也被迫夭折。2007年11月，农民企业家何开敏提出“中国新模式”的以房养老，与之前人们接触的以房养老不同，在这种模式下，房屋产权不发生任何变化，最终仍归原产权人所有并且最终享有财产分配权；老年人不需与子女分开居住，不受房屋的出租或者抵押的影响可以随意支配所有权；对个人年龄没有任何要求。

8、此模式一经提出便引起了社会各界的广泛关注，但试点工作还没开展，其所产生的效果还需拭目以待。那么为什么在国外相当成熟的一个产品在我国会遭遇冷板凳？是什么原因导致了这种尴尬的局面呢？笔者认为，以房养老本身是一个很好的产品，但当我们准备复制别人的以房养老模式时，就不能不关注自己身后的土壤条件是否