房市变化重要因素是新政新因素

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1、房市变化重要因素是新政的新因素房市变化重要因素是新政的新因素房市变化重要因素是新政的新因素分类:房地产、经济和社会之事日期:2010-05-2512:34原文地址:http://blog.sina.com.cn/s/blog_561231ae0100iuus.html房市变化重要因素是新政的新因素新政下中国房地产市场的分析，离不开两个方面，一个是政策，一个是市场。就市场来讲，核心的特点就是一个字，变，不断的变化。对政策的特点来说就是应变，不断的去应对变化。所以说，中国房地产市场分析是很大的题目，其实中国房地产市场还没有形成，所分

2、析的不过是住宅市场中城镇范围内的市场而已。从市场角度说，目前的市场是计划经济与市场经济过渡期的特殊阶段。按照理所当然的想法，中国的房地产市场应该是全中国的市场。实际上，细分起来全中国性的方方面面市场没有形成，准确说应该是中国城镇房地产市场，交易的游戏规则只是在一定范围“适用”，住宅市场比前述的市场无论规模、范围都是有限的市场。我国土地制度是两种制度并存的公有制度，以国有土地使用权市场化为开端，但是并不是全部走向市场，集体土地使用权还徘徊在市场之外，正准备通过“转制”进入市场，这是市场发育不发育的基点。因此，我们十几年走过的住宅市

3、场化道路是渐进接近市场的道路，我们的市场和范围有限，是小范围的市场，就像小商小贩一样的市场，只限于由开始试点城市到几十个城市，后来进入70个城市，它不能代表中国房地产业的全貌。把市场畸形带来的一些后果和中国经济联系起来，对大局的影响微乎其微，不会有什么崩盘的危言耸听的结果。房地产的商品住宅建设是中国国民经济支柱的判断也是不准确的。房地产业中，住宅类市场对中国经济的影响只是一个小块，还有很大的空间，这个空间就是房地产住宅市场范围的扩大。扩大到中国各个角落，叫做真正的房地产市场；扩大到不同的层次上，叫做完善的市场；有不同的供给相对不

4、同的需求，那就是健康的市场。这是对房地产市场的宏观判断。很多老百姓身处市场却跳不出来看市场，也就不能把这个市场的全貌还原出来。还原不出市场的全貌，舆论界把房地产问题说是房地产商的事，是开发商的事，开发商被搞的满脸灰土，连连喊冤。其实很多交易不是开发商所能做到的，农村的土地产权流转不是开发商的事，二手房交易不是开发商的事，土地交易权也不在开发商的掌握，盖什么房子在什么地方开发不是开发商说了算，所有交易行为都是市场行为，只是完善不完善的问题。中国房地产市场需要范围扩大和完善。由房地产畸形发展，由富人首先进入市场完成了我国住宅市场化重

5、要的历史阶段。当优先解决富人的住房以后，富人把住房作为奢侈品和投资品的时候，房地产发展的转型势在必行，新政不断出台，市场面临转型也就成为必然。我们不但要看新政的效果，更要看市场的变化。今后房地产发展，最大的影响因素已经不是以往的因素，而是新因素，是新加入的因素。主要以保障为主要市场特点，表现在三个方面。第一，保障中低收入能够有房住。第二，保障存量房（空置房）不能成为浪费的资源，第三，保障开发商开发出来的房子不能成为烂尾楼。这是很重要的经济问题。所以，新政针对性很强，第一要有公租房，第二要有保障性住房。未来一两年，我们的房地产市场

6、不能把温度计的刻度作为尺度，即不能把房价作为尺度，房价上涨和下跌是一个表象，我们市场的内涵和份额要发生变化才最重要。商品住宅价格呈一种稳定的变动态势毋庸置疑，纯粹商品房的供需范围在相对一段时间内缩小或限定，并走向高端化，大部分资金流入解决三个保障的建设之中，这也是由不完全市场向完全市场转化的一种规律。这次新政提出，集体企业、开发企业都可以做公租房和租赁房，这是“新品种”未进入市场而准备进入市场的前奏，规范房地产市场“品种”交易规则是市场的必然要求。“新品种”进入交易市场，交易主体多元化的时候，供应方发声不再是开发商“大碗”和媒体

7、“大嘴”。多种流畅的交易过程，不是某一集团或团体定价，也不是一家之言左右人们心理，这就是我们所面临转折时期追求的目标。从市场角度来讲。新政对应市场，逐条去看新政，政策与市场实际是相符的，有可操作性。新政告诉我们，市场要完善，市场范围要扩大了，市场品种要增多了，而不是过去那一种了。近十几年来，在住房需求方面，除了房价和买房我们还有什么想法呢？以后老百姓的想法多了，如果买房租房并举，高中低端市场同在，市场必然发生变化；市场变化了交易规则也会变化，人们消费心理也会变化。市场乱哄哄，就是因为我们现在该发声的人没有发声，不该发声的人发声了

8、。应该发声的是什么人呢？一个是在过去十几年通过竞争，不是供需之间博弈而是需求者之间博弈，被市场竞争淘汰下来的群体，没钱了，发不了声音。第二个是创业未成的群体，买不起房子了。第三个是城镇化进程中新增人口的群体。第四个是打工族群体。第五个是通过投资梦想财富暴增的群体