浅析“住房反向抵押贷款保险”产品开发条件

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1、浅析“住房反向抵押贷款保险”产品开发条件蔡玲[内容摘要]“住房反向抵押贷款保险”是老年人养老的一种新方式，我国尚没有相关的险种产品。如何开发该险种产品？本文从房地产市场等相关角度浅析“住房反向抵押贷款保险”的条件，探讨住房反向抵押贷款保险进一步创新发展。“住房反向抵押贷款保险（ReverseHousingMortgageLoanInsurance）”是指已经有现金需求的老人向保险公司抵押自住房产的产权，保险公司根据对投保人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋现值、未来的增值折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估，按月

2、或年支付定量的保险金给投保人，一直延续到投保人去世。保险公司可以在投保人去世后正式获得房屋的产权，用于销售、出租或者拍卖，同时享有房产的升值部分。该险种对于保险公司而言，是通过分期付款的形式，收买投保人拥有的房屋产权；对于那些拥有房产但缺乏其他现金收入来源的老年人来说，可以提前支用该房屋的销售款，等于提供了一种“以房养老”的方式。一、“住房反向抵押贷款保险”国外发展经验住房反向抵押贷款保险最早源于荷兰，当时是为了解决住房问题而提出的一种措施。荷兰的操作方式是把人寿保险和住房贷款捆绑在一起，没有单独核算收益。投保住房抵押

3、贷款保险或将住宅抵押贷款与人寿保险相结合。如荷兰国际集团（ING）的ING模式，要求购房者购买相应年限和金额（如养老金保险+寿险组合）作为借贷的抵押，购房者再需支付全部房价的15%和20%的首期房价即可购买住房。在这种机制下，一方面购房者每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金恰好足以清偿本金，经济负担大为减轻；另一方面，又可避免因借款人中途死亡残废以致丧失还款能力而出下贷款无法收回的风险。同时，做为投保人可以使用所购买住房，保险公司提供对应的养老保障直到投保人身故，房屋归属保险公司所有。如全残，不用负担相关保险

4、金，依然拥有保险责任；如提前身故将退还投保本金和对应的利息，房屋归属保险公司或协议由其继承人继续缴纳并继承拥有养老保障。住房反向抵押贷款保险成熟于美国。美国运作住房反向抵押贷款主要三种形式（1）房屋价值转换抵押贷款（HomeEquityConversionMortgage）（2）房屋保管者（HomeKeeper）（3）财务自由计划（FinancialFreedom）。美国的住房反向抵押贷款保险发展得益于政府的支持，完善的住房金融市场，开放的文化观念。住房反向抵押保险始于20世纪的60年代，但是发展缓慢，住房反向抵押贷款

5、保险真正的获得老年人的广泛参与是因为美国联邦住房管理局的支持。联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司共同组成的房地产二级市场，与联邦住房管理局、联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证了反向抵押贷款的低风险和高回报。美国是崇尚独立的国家，老年人不要求子女赡养，更希望依靠自身的资产赡养自己。二、中国建立“住房反向抵押贷款保险”背景及需求分析。1、住房政策、住房消费新中国成立以后直至1978年，我国实施的是基于公有制基础的住房实物分配体制，是一种依赖于政府和单位，覆盖面广，福利不均衡的住房保障制度。公共福

6、利品的住房分配机制表现为绝大多数的城镇住房属于国有或企事业单位所有，私产占极少部分。住房实物分配与职工的劳动贡献关系不紧密，更多的与非经济因素（如职级、工龄、家庭人口等）相挂钩。1978年以后我国停止了住房实物分配，逐步实现了住房分配货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次住房供应体系，发展住房金融，培育和规范住房交易市场。2000年国家统计局调查显示：近七成的家庭拥有了自己的产权房，户均购房金额2.6万元，户均使用面积52平方米；家庭装修已成新产业，三成多的家庭户均装修支出1.4万元；12.9%家庭当年打算购房。以

7、上数据表明购房已成家庭的最大消费。购买住房使得大部分人透支了消费能力。2、人口、养老、医疗因素目前，中国已有21个省（区、市）成为人口老年型地区。自1982年第三次人口普查到2004年的22年间，中国老年人口平均每年增加302万，年平均增长速度为2.85%，大大高于1.17%的总人口增长速度。2004年底，中国60岁及以上老年人口达到了1.43亿，占总人口的10.97%，中国较早的进入了老龄社会。中国的老龄化社会具有两个特点：（1）中国是世界上人口最多的国家，也是老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的1/5。（2）中

8、国经历的是一个“未富先老”的老龄化过程，中国在收入水平还比较低的情况下非常快速的进入了老龄化社会。OECD的预测表明，老龄化将导致与老龄人口相关的社会支出占GDP的比重，从2000年的19%上升到2050年的26%，其中一半是养老金支出，一半是医疗卫生支出（Dang，Antolin&Oxley，2001），美国学者通过美国的医疗支