宏观调控与规范城市土地市场秩序的对策与思考课件

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1、国家宏观调控政策与规范城市土地市场秩序的对策与思考有关土地的若干关键问题1、土地是资源、资产、资本;2、土地的不可再生性、稀缺性、不可移动性、永续利用性、增值性、交易的风险性;3、农地的优劣在于肥力和距离市场的远近;4、市地的优劣在于位置（规划）;5、土地是自然物与投资的结合体;6、地价是地租的资本化;7、地租分为级差地租、绝对地租、垄断地租;8、地价有两种形态：所有权地价、使用权地价;9、城市土地使用权地价分为两类：划拨地价与出让地价;10、出让地价可以分为：协议地价、招标地价、拍卖地价;11、地价评估

2、的基本方法有收益还原法、市场比较法、成本法等;12、地价的形态有基准地价、标定地价、评估地价、市场地价。土地——自然供给（无弹性）+经济供给（有弹性）自然特性——位置固定性+质量差异性+效用永续性土地的特性经济特性——供给稀缺性+可垄断性+土地利用多方向性+效益级差性土地+土地使用权集体土地不能流转国有土地所有权→地价一般是土地使用权的价格70年——居住用地出让40年——商业、旅游、娱乐用地土地使用权50年——其他转让——未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让出租——未按出让合同规定开发、利用土地的不得

3、出租抵押——不得违背出让合同+应办理抵押登记和过户登记申请续期——最迟于届满前一年未被批准续期——国家无偿收回地租理论——土地所有权带来利润→土地有价格地价理论——是地租的资本化地租+地价理论是地租的资本化+是权益价格（所有权、使用权、抵押权、租赁权等）地价特征有增值性与用途相关+有个别性+有可比性房地产——房地+权属→房地产转让、抵押则房屋所有权、土地使用权同时转让、抵押房地产+特性位置固定性+供求区域性特性（8）+长期使用性+大量投资性+保值增值性（如改良和城市基础设施完善）+投资风险性+难以变现性+

4、政策限制性供需原则（即供求原则）——虽然土地的垄断性→独具特点替代原则房地产评估原则（技术5原则）最有效原则（即预期原则）——最佳使用贡献原则——是收益法和剩余法的基础+判断追加投资的适当性第一章云“估价期日原则”，记住差别合法原则城市规划为居民用地→不能商业用地评估临时建筑、违章建筑收益不能作依据房地产价格+影响因素按权益——所有权价格、使用权价格、抵押价格（较市价低）、租赁价格市场价——实际成交价按形成方式评估价（非实际成交价）——如基准地价、标定地价、课税价格土地价格——基准地价（区域平均价）+标定

5、地价（具体宗地价）房地产价格种类按实物形态建筑物价格房地产价格总价格按单位单位价格——单位地价（土地面积）、房价、房地价格（建筑面积）单位建筑面积地价楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率（容积率=建筑总面积/土地总面积）公告地价——政府定期公布的土地价格其他价格类型申报地价——房地产成交价格申报制度一般因素房地产价格影响因素区域因素个别因素房地产价格影响因素经济发展——经济增长速度、国民生产总值、国民收入、物价指数等经济财政金融——土地资本还原率（折现率、投资收益率）越高地价越低产业结构——

6、第三产业比重大则地价高人口——数量、密度、素质与地价正相关家庭规模——小型化住宅套数需求增大→涨价社会房地产投资——涨跌+平抑教育科研水平+治安一般因素社会福利土地制度+住房制度+地价政策——土地使用权出租出让+住房商品化+高地价城市规划、土地规划、城市发展战略——决定用地结构、用途等行政税收政策、投资政策——税收优惠和投资倾斜会价高隶属关系变更——升级会价高、划归发达地区会价高交通管制——影响便捷度会价低、减少噪声会价高心理商服繁华道路通达区域因素交通便捷城市设施状况——基础设施完善度+生活设施完备度+

7、文体娱乐设施完备度环境状况区位——宗地位置优则价高面积、宽度、深度——临街较宽则价高、深度不深不浅则价高形状——矩形价高、街道交叉口三角形等不规则地价高土地（宗地）地力、地质（正比）、地势（高则价高）、地形（平坦价高）容积率——与地价同方向变动但一般不呈线性关系用途——商业用地地价≥住宅用地地价≥工业用地地价土地使用年期个别因素面积+结构+材料等——影响成本设计、设施——是否与功能相适应建筑物施工质量——影响耐用年限、安全性、方便性、舒适性法律限制——高度、消防、环保等城市规划及建筑法规环境协调——是否最

8、佳使用宏观调控对房地产市场能够产生重大影响宏观调控在房地产市场的动作政府对房地产投资的宏观调控是指国家为使房地产投资与国民经济协调发展，以经济、法律和行政手段，从宏观上对房地产投资进行指导、监督、调节和控制，以实现房地产投资市场总供给和总需求的基本平衡、供给结构和需求结构的整体优化的管理活动。宏观调控通过控制或引导投资主体的行为与投资的运行过程，合理分配和运用投资资金，协调和促进投资运行过程的有序健康发展，以保证社会总供给与总