城市土地规划与宏观调控关系分析

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1、城市土地规划与宏观调控关系分析【摘要】分析了当前城市土地规划宏观调控关系中存在的若干问题，在此基础上提出了加强土地规划参与到宏观调控关系的若干策略。【关键词】城市土地规划；宏观调控；土地制度0、引言我国政府于2004年颁布了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，标志着土地规划政策开始参与到国家的宏观调控体系当中来。Z后学术界从可行性、必要性、局限性以及目标和手段等各个方面对之进行了深入的探讨。但是英中依然存在一些问题，值得人们探讨。1、当前城市土地规划宏观调控关系存在的问题1.1规划方法亟待创新规划方法的合理科学是确保法律调控规划得以执行的技术保障。在当前十地规划的法律体系当中，对规划的设

2、定方法主要是采用定性的方式，以经验判断作为基础对各种用地指标进行判断和划分，然后结合各种数据，对土地的供给与需求做出总体的平衡。而人的认识与判断是有局限性的，在判断的过程中必将受到部分理性的限制作用，而土地规划工作则涉及到经济、口然和社会等隐私，单凭定性指标难以做到合理科学。从这个角度來看，规划方法亟待创新。1.2城市土地利用的总体规划乏力从近些年來看，部分城市在进行城市规划编制过程中，出现了城市外延拓展过快，导致土地总体规划被突破，大量的农用地被占用的现象。而对于土地利用的总体规划却对城市的这种不合理拓展却没冇一个很好的制约作用，导致城市土地的供给出现较大的问题。这主要表现在这样两个方面：其

3、一，没有对城市规划与土地利用的总体规划不一致时，城市规划者有对十地规划修改的义务和效力，导致很多无效的城市规划依然在实际中得到了执行；其二，土地规划制度和法律对土地总体规划与城市土地规划之间的关系予以明确，即所谓的“衔接”问题没有得到应有的界定和分析，导致城市的建设用地与界定规模之间存在较人偏差。1.3针对土地利用分区规范的法律制度不够完善根据土地功能的不同，土地管理法可以将土地分为建设用地、农用地以及未加利用地三个基本类型。因此，在进行土地用途分区的过程中主要是根据土地利用规划来进行的。我国当前的土地用途分区主要目前依然局限在县级土地利用分区方面，且分区的方式也较为粗放与简约，不能够将土地分

4、区精确的反映出来。在技术层面，当前县级规划图纸所采用的比例尺主要是0.002%,而乡镇规划图纸采用的则是0.01%,规划得到的土地类型接线在实地处难以得到有效的辨认，在进行土地用途管理的过程中必然存在着对应的产权纠纷。2、加强土地规划参与到宏观调控关系的若干策略2.1优化土地供应模式，促进集约使用，减少土地突破压力(1)改变目前的土地出让模式，采取竞争单价的出让方式例如，在对城市中的某一个工业用地区域，可以此阿勇竞价的方式，在各方面条件都满足要求的前提下，由出价高者获得土地使用权限，其他用地也可以按照这种方式采用竞争性的竞价方式。这种方式有利于实现土地的集约使用，在充分保证土地价格的基础上优化

5、了土地的使用模式，体现出来市场在资源配置方面的作用。(2)采取弹性岀让期限当前出让期限绝大部分都是按照最高的出让年限來进行的。在出让的过程中可以按照各个行业的不同特点来采用弹性的岀让期限。例如，可以打破工业用地50年的最高出让年限，根据工业部门的各个不同类别将之分为10年、20年和30年的最高期限。同时，根据各个行业生命周期的不同，将工业用地的出让周期予以素偶氮。这样可以有效的缩短工业用地的出让年限，加快工业用地的循环速度，减少对土地新增的需求。2.2对规划内容进行优化，理清与其他规划间的关系土地规划的主要目的在于合理的对土地利用加以统筹规划，达到保护耕地，限制建设用地的无序扩展。所以，应该根

6、据土地的总体需要来对土地进行总体规划及编制，通过精简的内容来提高规划的针对性与目的性。城市规划应该与土地规划衔接起來，避免不必要的重复。例如，可以减少土地利用分类，将土地进行明确的分类，减少土地的浪费。对于那些需要保护的耕地和林地则将之划分为非建设用地，提高用地的整体性，避免将土地规划确认为万能规划，包括所有的用地规划内容。2.3完善土地利用，提高其可执行性对于城市土地利用的年计划是执行土地总体规划的一个重要途径，应该対其内容和协调性进行统一，加强利用计划对土地规划的支持作用。(1)统一两者的内容土地的利用计划应该体现出土地规划当中的绝大部分指标，例如农用地的转用指标、耕地红线指标、土地开发与

7、整理指标等各方面的内容，确保两者在计划方面一致。(2)弹性计划与刚性规划并行土地的利用计划是以年度为期限进行管理和编制的，所以应该具有一定的弹性，其指令性，也就是说刚性不能过大，这将导致其执行难度下降。有些地方政府为了拉动经济的增长，有时会触动一些指标，诸如占用耕地等。这时，增加土地利用计划的弹性也是十分必耍的。政府可以通过预定年度计划来对本辖区中年度用地指标进行明确，然后将该指标与实际用地需求进