房地产建安业营改增课题一(1)讲解课件

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1、大成方略纳税人俱乐部陈萍生房地产建筑业“营改增”专题之一营业税清算预警与应对主要内容一、房地产业营业税清算预警应对二、建安企业营业税清算预警应对三、营改增过渡期营业税预警应对一、房地产业营业税清算预警应对1．销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。(1)在开发产品完工前，取得的预售收入是否全部计入“预收账款”进行申报缴纳税款；是否计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税；(2)是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况；中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第二十五条纳税人转让土地使用权或

2、者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。　　纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。　　纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。(3)私改规划，增加销售面积的收入是否按规定入账；(4)销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入是否按规定入账；(5)拆迁补偿收入是否未按规定确认收入，是否按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税；5国税函发[1995]549号对外商投资企业从事城市住宅小区

3、建设，应当按照《营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等)，凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。举例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元/平米，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积80000平米。计算拆迁补偿部分营业税？成本价=28000/80000=3500营业税=5000×3500×5%=875000(6)是否采取包销低价开票方式，少

4、计收入(与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入);(7)收取的定金、违约金、诚意金等，是否未按规定确认收入；(8)向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费，是否未按规定确认收入。《营业税实施细则》第十三条条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：(一)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，

5、由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；(二)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；(三)所收款项全额上缴财政。2.开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。3.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。4.采取委托销售方式销售开发产品，是否不及时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入。10《营业税暂行条例实施细则》第二十四条条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。　　条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确

6、定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。5.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不做收入。6.对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售资产确认收入。对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。7.发生视同销售行为是否未按规定申报纳税。(1)以开发产品换取土地使用权、股权，是否未按非货币性资产

7、交换的准则进行税务处理；(2)以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，是否未按规定计税；(3)将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，是否未按规定申报纳税；营业税暂行条例实施细则第五条纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：　　（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；　　（二）单位或者个人自己新建（以下简称自