2 关于《深圳经济特区物业管理条例（修订草案）》 …

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1、附件2关于《深圳经济特区物业管理条例（修订草案）》的说明为进一步规范我市物业管理活动，维护业主、物业服务企业及物业管理各方的合法权益，保障物业的安全与合理使用，市政府组织对《深圳经济特区物业管理条例》进行了修订，起草了《深圳经济特区物业管理条例（修订草案）》（以下简称《条例》），现就有关问题说明如下：一、修订必要性改革开放以来，深圳率先从香港地区引入房地产开发及物业管理模式，诞生了全国第一个商品房住宅小区、第一个业主委员会和物业管理企业，出台了全国首部地方性物业管理条例——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，并于2007年9月25日21重新制定颁布《深圳经济特区物业管理条例》

2、。自我市1981年成立第一家物业管理企业至今，物业管理行业已经发展三十多年，在业主自治、行业管理、法制建设等诸多方面进行了有益探索与实践，取得积极成效。截至目前，全市住宅小区3597个，成立业委会1476个，约占41%。物业服务企业1933家，采用物业服务企业管理的住宅小区有3511个，约占97.6%，工业厂房有460个，商业和办公有1208个。物业管理行业发展初具规模，服务领域全面拓展，物业管理理念深入人心。但随着改革的深入，社会经济的发展，人们观念的更新，物业管理出现了很多新问题和新矛盾。因此，有必要修订《深圳经济特区物业管理条例》，调适现行制度，调整物业管理模式，以适应

3、社会经济发展。（一）贯彻落实十九大精神，顺应新时代物业管理发展的需要习近平总书记在党的十九大报告中指出：“保障和改善民生要抓住人民群众最关心最直接最现实的利益问题”。随着社会的不断发展进步，物业管理也进入了新时代，如：法律环境发生了变化，《物权法》和最高院关于物业管理的两个司法解释先后颁布实施；物业管理内涵发生了变化，《物权法》赋予了业主管理建筑物的多种选择权，包括自行管理、委托物业服务企业及其他管理人管理等多种方式；政府职能发生了变化，近几年国家推进服务型政府建设，加大“放管服”力度的背景下，取消了物业服务企业和从业人员的资质审批；业主自我管理意识显著增强，企业主导的一体化

4、物业管理模式限制了业主实现其财产权利的方式选择等。为顺应新时代物业管理发展要求，结合新形势，对已实施十一年的法规予以修订和完善。（二）建立健全社区治理体系，全面提升物业管理法治化、科学化、精细化水平的需要21物业小区是城市基层治理的基本单元。物业管理活动既关系到居民群众的切身利益，也涉及到基层的和谐稳定。物业管理虽已成为社会发展中的重要行业，但仍处于初级发展阶段，物业服务产品的准公共性、业主自我管理能力的不足、物业管理市场的不成熟以及物业管理与社区管理的密切关系，决定了政府在物业管理活动中必须发挥必要的指导、协调和监督管理作用。2017年6月，中共中央、国务院印发了《关于加强

5、和完善城乡社区治理的意见》（中发〔2017〕13号），明确提出要“改进社区物业服务管理。加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督”，“探索完善业主委员会的职能，依法保护业主的合法权益”，“探索符合条件的社区居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员”。为加快建立健全社区治理体系，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动，有必要对《条例》进行修订。（三）以问题为导向，有效化解物业管理矛盾纠纷的需要近年来，我市物业管理纠纷问题增多，信访投诉居高不下（近三年投诉量为3210宗、3313宗和2611宗），物业纠纷呈现出诉求多元化、形式多样化、内容复杂化以

6、及矛盾易激化等特点。主要问题有：一是物权基础薄弱，共有部分产权不清，共有资金账目不明，业主共有利益难以保护；二是21业主大会权利义务落实不到位，运行机制缺位，业主难以实现自我管理；三是业主委员会及其委员权责不对等，权力滥用，缺乏内外部监督制约机制；四是公共意识淡漠，业主参与度低，契约精神缺失，业主之间难以形成一致意见；五是前期物业服务阶段的承接查验模式遗留大量开发问题，对后期物业管理造成许多负面影响；六是物业服务市场主体不健全，市场竞争机制失灵，物业服务陷入低价低质恶性循环；七是未能构建物业管理综合治理体系，监管职能不明晰、部门分工不明确、管理重点不突出、监管措施手段欠缺等。

7、为了解决上述问题，亟需对物业管理制度进行重塑。（四）回应社会关切，主动服务民生工作的需要物业管理活动涉及千家万户，是重大的民计民生问题。近年来，人大代表、政协委员一直关注物业管理的立法工作，接连提出围绕物业管理的建议和提案。市六届人大三次会议期间，众多人大代表提出了修订《条例》的建议，市六届人大常委会第三十六次主任会议决定，将4件代表建议合并成“关于修订《深圳经济特区物业管理条例》的重点建议”，交付市政府重点办理，并由市人大常委会委托城建环资工委重点督办。在《条例》修订过程中，通过各种方式收集各类意见和