关于《深圳经济特区物业管理条例》

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1、附件2关于《深圳经济特区物业管理条例》（草案征求意见稿）的说明为深入贯彻落实党的十九大精神，进一步规范我市物业管理活动，维护业主、物业服务企业及物业管理各方的合法权益，保障物业的安全与合理使用，根据市委、市政府的工作安排，市法制办会同市住房建设局组成联合工作组，对《深圳经济特区物业管理条例》进行了修订。经过深入调研、征求各方意见，并经市领导多次召开专题会进行研究，我们修改形成《深圳经济特区物业管理条例（草案征求意见稿）》（以下简称《条例》）。现就有关情况说明如下：一、修订必要性（一）是贯彻落实十九大精神，顺应新时代物业管理发展的需要16物业管理活动涉及千家万户，是重大的民计民生

2、问题。习近平总书记在党的十九大报告中指出：“保障和改善民生要抓住人民群众最关心最直接最现实的利益问题”。改革开放以来，深圳率先从香港地区引入房地产开发及物业管理模式，诞生了全国第一个商品房住宅小区、第一个业主委员会和物业管理企业，出台了全国首部地方性物业管理条例——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，并于2007年9月25日重新制定颁布《深圳经济特区物业管理条例》，在业主自治、行业管理、法制建设等诸多方面进行了有益探索与实践，并取得了积极成效。截止目前，全市共有住宅小区3597个，其中成立业委会的小区1476个，约占41%，采用物业服务企业管理的住宅小区3511个，约占97.6

3、%，全市共有物业服务企业1933家。随着社会的不断发展进步，物业管理也进入了新时代，既迎来发展的新机遇，也面临发展的新问题，如，国家“简政放权”取消了对物业服务企业及从业人员的资质审批；《物权法》对物业管理模式的再定义，规定了自行管理、委托物业服务企业及其他管理人管理等多种方式；业主自我管理意识显著增强，等等。为系统解决物业管理中出现的问题，亟需结合物业管理新形势，对已实施十年的法规予以修订和完善。（二）是建立健全社区治理体系，全面提升物业管理法治化、科学化、精细化水平的需要物业小区是城市基层治理的基本单元。物业管理活动既关系到居民群众的切身利益，也涉及到基层的和谐稳定，对于改

4、善和提升居民生活品质，构建和谐社会具有重要意义。162017年6月，中共中央、国务院印发了《关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发〔2017〕13号），明确提出要“健全完善城乡社区治理体系”，“改进社区物业服务管理。加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督”。为加快建立健全社区治理体系，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动，全面提升物业管理法治化、科学化、精细化水平，有必要对《条例》进行重新修订。（三）是以问题为导向，有效化解物业管理矛盾纠纷的需要近年来，我市物业管理纠纷问题日益凸显，信访投诉居高不下（近三年投诉量为3210、3313和2611

5、宗），物业纠纷呈现出诉求主体多元化、形式多样化、内容复杂化以及矛盾易激化等特点。主要体现在：一是共有产权权属不清，业主维权引发群体事件；二是业主大会权利义务落实不到位，业主委员会成立难、运作难、换届难、监督难等问题突出；三是政府职能定位不清晰、监管措施手段欠缺；四是市场机制难以发挥作用，物业服务陷入低价低质恶性循环，并导致部分小区设施设备因为没有及时有效维护而提前老化，缩短了物业使用寿命，导致物业严重减值和缩水。为了解决上述问题，亟需对物业管理制度进行重塑。（四）是回应社会关切，主动服务民生工作的需要16近年来，人大代表、政协委员一直关注物业管理的立法工作，接连提出围绕物业管理

6、的建议和提案。市六届人大三次会议期间，众多人大代表提出了修订《深圳经济特区物业管理条例》方面的建议，市六届人大常委会第三十六次主任会议决定，将4件代表建议合并成“关于修订《深圳经济特区物业管理条例》的重点建议”，交付市政府重点办理，并由市人大常委会委托城建环资工委重点督办。在此情形下，《条例》的修订工作必须加快推进，回应社会关切。二、修订过程（一）加强组织领导，明确工作职责2月，根据市委、市政府的工作要求，市法制办、市住房建设局高度重视，立即组成联合工作组（以下简称联合工作组），制定实施方案，明确工作职责，倒排工期。6月，市政府向市人大常委会正式报送《关于修订<深圳经济特区物业

7、管理条例>的重点建议办理方案》，明确了工作目标、部门职责及相关措施。（二）开展专题研究，深入基层调研3月初，16根据近几年人大代表政协委员反馈意见、调研报告、近五年信访投诉案件以及法规立法后评估报告等材料对物业管理存在问题进行分类梳理形成专题，并对专题进行深入研究。3月下旬，前往龙岗区睿智华庭小区、龙城街道办实地调研业委会选举、社区基层治理等。4月，前往福田街道办，与物业服务企业代表、业委会代表进行座谈，听取目前物业管理实际问题。5月，市住房建设局委托专业机构开展对“业主大会、业主委员会定位