项目代建中的造价管理

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1、项目代建中的造价管理随着宁波市城市的发展，造成拆迁安置房大规模的兴建及政府办公大楼的建设以及中央要求地方建设各类保障性住房，政府投资项目实行代建制也将有一个大的发展机遇。从我公司2000年首次承接代建姚江花园一期项目以来，代建工程几乎没有停止过，代建一块已是我公司企业向前发展的重要组成部分，我们公司也在代建工作中积累了很多管理经验，在业界也有了一定的口碑。政府项目引入代建制后，代建单位能够保证工程能按期完成，还能利用代建单位在技术上、管理上的优势在一定程度上避免造价失控，缓解了每个项目超概算的现象，所谓的建设工程造价控制，从含

2、义上来讲就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段，把建设工程造价的发生控制在批准的造价限额内，随时校正偏差，以保证项目管理目标实现，以求在各个建设项目中能合理利用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。造价控制在批准的造价限额内就是指的批准的扩初慨算，所以政府投资项目的造价控制自始自终围绕着预算不超概算，决算不超预算进行着，他们之间是有机联系的整体，各阶段相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成了工程造价的目标体系。　　因此在代建管理过程中对工程建设项目的造价实行有效控制才能有效防超

3、超概算问题，要控制造价，首先来看一下建设项目的造价或是成本组成，政府投资项目成本和商品房的成本组成既有相似之处又有很大区别，商品房的成本组成主要是通常意义上的四项成本及费用组成，由土地成本、前期费用、建安成本、基础设施及配套费和管理、财务、销售费用和税金组成，随着土地资源越来越稀缺，土地成本所占的比例也越来越大，有的甚至达到60%以上，相应的商品房实体构成的成本所占比例相对很少，各个房产公司都把眼光对中销售价格上，不惜多花几百元一平米以提高商品房的品质，而政府投资项目土地多数是划拨的，又没有销售和税金，主要成本是建安造价及配套

4、实施上，按比例划分政府项目前期费用（是指从项目立项至建设工程规划许可证领取为止，包括勘察设计、前三通一平、领取规划许可证前所交的费用）约占5%，建安费用约是65%（包括单项工程建筑安装费、设备），基础设施及配套约占15%，其他如建设单位管理费、监理费、财务费用等约占10%，长期以来我们往往被以上的数据给迷惑，把控制工程造价的主要精力放在施工阶段，审核施工图预算、合理结算建安工程款，对准施工单位身上。这样做尽管也有效果也是我们经常在抓的一个方面，但毕竟是亡羊补牢，事倍功半，其实控制造价重点应该在建设前期阶段，这个虽然只占5%的成

5、本，但对工程造价的影响可以达到75%。下面就我个人的管理经验针对不同阶段谈一下造价管理和控制的一些体会：　　一、重视项目代建工程前期决策和设计阶段的造价管理　　工程造价控制贯穿于项目建设全过程，这一点是没有异议，但是必须重点突出。经过多年不断的总结，工程造价控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段，前期工程对造价的影响可以说是决定性的，下面举几个例子说明一下前期工程对造价的影响，可以直观一点，关于选址，我们应家工程处在庄桥应家村，周边几乎没有配套设施，相应的电、气、排污等费用就上千万的增加，我们环城西路上的永和居易，据说以前是

6、化工厂，为了避免钢筋锈也掉，花了1千多万进行基础处理，我们12#地块二期因环评通不过要装双道窗，增加了200万，应家的交评，因为车位配置问题，本来要多造了1万多平米地下室，造价相差几千万；。然而造价决策阶段建设工程造价控制存在一些难点：第一，我们代建单位参与时项目选址、可研已经完成，有的已经设计招标结束；第二，此阶段业主往往是为项目能上马，长官意识比较强，无视投资慨算的严肃性、科学性和合理性，不按基本建设项目程序办事，创政绩工程。第三、有些项目在申请立项阶段，为了能使项目尽快通过批准，有意压缩工程造价，预留资金缺口。所以前期工

7、程作为代建单位有时真的是没有发言权，但也不是完全的被动接受，特别是设计阶段的造价控制管理我们是参与了，并且也有一定的经验。设计阶段造价控制两个重要控制手段，一是限额设计，比方我们经常在说的装修只能在500元一平米，智能化30-40元一平米，景观绿化400元一平米，也是针对慨算额比较直观的控制方法，二是优化设计，优化设计是寻找确定最优方案的技术，应该是确定合理方案，例如在实际工作中，我们经常做设计试桩，来设计基础工程，是预应力管桩还是钻孔桩或是两种组合通过经济比较选择合理方案；高层建筑可利用架空层作为辅助用房，而没必要回填大量的

8、土方，这样做既节省了资金又增加了面积。因此，能否做好的优化工作和限额设计，不仅关系到工程建设的整体质量和建成后的效益，而且直接关系到工程建设的总造价。　　设计阶段的造价控制是一个有机联系的整体，要做到以上几点，需要业主、设计师、造价管理三方密切配合才有可能在设计阶段控制造价，