房地产信托投资基金运作模式选择与风险控制

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1、房地产信托投资基金运作模式选择与风险控制【】房地产信托投资基金属于房地产证券化的一种形式，也是现在许多国家正在实行的一种制度，其本身具有巨大的优势。目前我国发展房地产信托投资基金（REITs）必须发展契约型的，且应以封闭型的基金为主，同时注意防范房地产行业风险、项目自身及市场风险和道德风险。　　【关键词】房地产信托投资基金；信托融资；运营模式；风险控制　　　　2010年以来，央行已累计加息5次，12次上调存款准备金率。各大商业银行的贷款规模受限，尤其是房地产贷款更是受到了严格限制。银行开发贷款门槛越来越高，房企来自于银行的信贷规模越来越小。在

2、我国房地产新政濒出、各种融资渠道收紧的情况下，房地产信托投资资金就成为我国房地产行业资金供给的重要渠道之一。实际上，房地产投资信托成本比银行贷款高很多，平均融资成本在20%左右，这比银行贷款7%～8%的利率显然要高得多。但是高收益的同时也意味着高风险，因此，我国发展房地产投资信托资金必须慎重选择运营模式，注意风险控制。　　一、房地产信托投资基金及其制度优势　　信托业务是和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。从资金信托的角度出发，房地产信托投资基金（RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs）属于房地产证券

3、化的一种，是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式[1]。与一般的信托合同、证券投资基金相比，REITs制度具有很大的优势，这主要体现在以下几个方面：　　1.REITs面向中小投资者。意味着一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资，这为小额投资者提供了一种通过低成本、低风险以及最低投资额度最小化的专业理财工具，显然有利于实现中小投资者的投资理财

4、愿望。　　2.REITs具有较高的流动性和变现性。它是一种房地产的证券化产品，一般采用股票或受益凭证的形式，从而使得使房地产流动起来。投资者可以通过金融市场自由买卖，这与传统的房地产投资相比，具有相当高的流动性。同时，这也使得REITs与一般封闭式基金相比，能够让广大投资者迅速退出，具有较高的变现性。　　3.REITs是一种投资组合的方式，注重的是分散风险。REITs可以投资于不同的项目，回避风险的能力较强。同时投资者还可以投资于不同的REITs，涵盖不同类别的房地产项目，不会局限于单个REIT的风险压力。REITs的常见的投资经营标的包括写

5、字楼、购物中心、酒店和商铺等，多为不动产的组合。相比较投资单一的不动产而言，可以避免投资标的的集中风险[2]。　　4.REITs是一种有效的保值增值投资工具，能够有效抵御通货膨胀。作为REITs价值基础的房地产，具有很强的保值功能。在通货膨胀时期，伴随着物价的上扬，房地产物业的价值也会升值得很快，但在同时，以房地产物业为资产基础的REITs股票价值也会随之上升，因而REITs的收益水平也会比平时高，能够在一定程度上抵销通货膨胀的影响。因此，房地产投资信托是一种很好的保值增值投资工具[3]。　　二、我国房地产信托投资基金运营模式的选择　　（一）

6、组织形式的选择　　按照REITs的组织形式可采取公司型或契约型。公司型REITs和契约型REITs的最大区别在于两者成立的法律依据不一样。契约型基金是指依据信托契约，通过发行受益凭证而组建的投资基金，它的法律基础是国家的信托法。这类基金一般由基金管理公司、基金托管人及投资者三方当事人订立信托契约而成立。契约型基金表现为基金的持有人（投资者）不是基金管理公司的股东。公司型基金是依《公司法》的要求成立，具有法人资格，它通过发行股票筹集资金，投资者通过购买股票而成为股东。公司型基金在组织形式上与股份有限公司类似，基金公司资产为投资者所有，由股东选举

7、董事会，再由董事会选聘基金管理公司，由基金管理公司负责管理基金业务。因此公司型REITs的投资者的权力要比契约型REITs投资者的权利大得多，REITs投资人可以通过基金持有人大会对基金运作的重大事项行使发言权和表决权。因而公司型REITs从治理结构上更有利于保障基金持有人的权益。国外以为代表美国普遍采用这一基金形式。　　公司型或契约型REITs从制度上本身并无优劣之分，但从我国当前实际看，发展REITs应首选契约型的组织形式。这是因为：（1）我国REITs主体法缺位，目前没有专门针对产业投资基金的立法。而发展公司型REITs对法律的要求较高

8、。按照我国《公司法》规定，公司的对外投资还不得超过公司净资产的50%，这不利于REITs的发展。从实践来看，我国目前基金主要集中在证券业，且只存在契约型基金，尚无公