—农村集体土地制度改革和小产权房问题研究

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1、附件2序号：编码：广东财经大学第七届“挑战杯”大学生课外学术科技作品竞赛作品申报书作品名称：农村集体土地制度改革和小产权房问题研究——以珠三角为例学院全称：申报者姓名（集体名称）：类别：自然科学类学术论文□哲学社会科学类社会调查报告和学术论文□科技发明制作A类□科技发明制作B类-6-B2．申报作品情况（哲学社会科学类社会调查报告和学术论文）说明：必须由申报者本人填写作品全称农村集体土地制度改革与小产权房问题研究——以珠三角为例作品所属领域（B）A哲学B经济C社会D法律E教育F管理作品撰写的目的和基本思路目的：伴随着

2、中国大陆20世纪90年代开始快速推进的城市化进程和住房商品化演进，很多城市出现了以旧城改造、城中村改造、新农村建设的名义，通过乡村集体直接开发、乡村集体与开发商合作开发或者开发商协议租用集体土地后自行开发的方式，在集体土地上违规开发建设小产权房。小产权房不仅体量庞大，而且问题多，争议大，已经远远超越了单一的经济或法律层面而上升为综合性的话题。我们探析集体土地流转—小产权房交易问题，并以珠三角为例，并提出小产权房未来发展政策框架的建构。基本思路：阐明小产权房产生的原因、特点、与商品房的比较、现状等等；通过问卷和采访调

3、查人们对小产权房的观点态度等等，并绘制成表格；考察、调研、搜集珠三角地区小产权房分布区域，主要以广州、深圳、东莞三个重点城市为主；了解珠三角地区小产权房规制的政策，主要以佛山、深圳、广州三个重点城市为主，并编成大年事表；最后探析小产权房未来发展政策框架的建构，如可引进房产税，物业税等等之类。可以尝试建构一套小产权房未来发展及其问题解决的框架,有效规范小产权房开发与管理。-6-作品的科学性、先进性及独特之处首先，小产权房问题正在规模化生成并蔓延，逐步做成了一个大市场，其建设的数量、区域分布、市场需求都已经很庞大，具有

4、深刻的社会影响力，成为了关乎国计民生的一个重要问题，因此探析小产权房交易具有必要性；其次，本文参考了大量的文献作品，如《小产权房规制政策研究》《深圳小产权房商品化处理问题探究》《乡镇建设》《法律视野下的小产权房》《我国农村宅基地使用权流转问题研究》等等；然后，在世联行房地产顾问有限公司实习中，从数据平台上得到了大量数据资料，关于珠三角的小产权房，向世联的策划人员了解基本的情况，以及大量的采访和问卷调查；接着，本文在分析了珠三角小产权房的发展情况后，探析了小产权房发展的思路，在小产权该不该转正的问题上给出了我们自已的

5、思考和想法，如开征房产税，物业税，完善我国土地二元制的土地制度，将小产权房纳入保障性住房体系等等，另外关于小产权房问题，请教了关于城市经济学专业，土地管路学专业的老师；最后，在新型城镇化发展的道路上，在推进社会主义新农村建设，促进城乡一体化的进程中，需要完善农村集体土地流转问题，本团队站在城镇化发展的视角上研究探析农村集体土地制度和小产权房的交易的问题。-6-作品的实际应用价值和现实指导意义在珠三角区域，城市化进程的速度相对较快，水平相对较高，由此直接促成和造就了城郊和城中村的小产权房以规模化的方式蔓延和扩展，逐步

6、形成了一个大市场，其建设数量、区域分布、市场需求都相当庞大。不可忽视的现状是，各级政府对于小产权房流转模式长期的暧昧态度使它在半公开和监管空白的状态下热销。小产权房的合法化、房屋产权法律权属以及如何规范小产权房一直是人们关注的问题，因此有必要深入了解小产权房，理清小产权房开发模式特征，从而综合探析小产权房的利弊。了解了小产权房的基本情况以及针对珠三角地区小产权房的分布、规制政策、主要开发模式进行分析最后探析小产权房未来发展规制框架的建构。这将对小产权房开发进行有力的引导，为此我们提出设想即通过征收房产税，进行户籍制

7、度改革和土地制度改革，将小产权房进行规划整合，纳入保障性住房体系和合法的住房开发与供应体系，建构小产权房规制的框架等措施，小产权房或许就能成为合法的住房形态之一。珠三角地区在快速城市化的演进中在城市及其近郊同样出现了规模庞大的小产权房，规制小产权房将有利于增加土地供应渠道，有利于完善城市住房保障体系，有利于城乡资源互通，统筹城乡发展，促进城乡经济发展一体化新格局。调查方式走访问卷现场采访人员介绍个别交谈亲临实践□会议□图片、照片书报刊物统计报表□影视资料文件□集体组织□自发□其它主要调查单位及调查数量佛山世联房地产

8、顾问有限公司和东莞世联房地产顾问有限公司-6-C.当前国内外同类课题研究水平概述说明：1.申报者可根据作品类别和情况填写；2.填写此栏有助于评审。在中国城市化进程中，由于中国地权二元分割的体制，土地分为国有和集体，因此产生了城乡土地分割两个体系的不合理状况。城市国有土地可以流转、交易、开发、抵押等。但是集体土地归集体所有，集体中的个人只拥有使用权，集体土地不