参考房地产市场分析与预警机制研究

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1、房地产市场分析与预警机制研究摘要：各国经济增长和发展的历程表明,经济波动是其增长过程的常态。经济高速扩张之后必然紧随着经济的收缩,每一次超常波动都会给经济造成破坏,造成资源的浪费。与宏观经济运行过程的波动一样,房地产业在发展过程中也存在着波动现象。依据历史和当前的数据,通过对影响房地产发展的指标体系的分析,建立房地产业预警机制,对房地产业的未来发展趋势做出预测,提出应对房地产波动的产业政策,对我国房地产业的发展具有重要的意义。本项研究旨在初步建立科学可行的房地产市场预警预报体系,客观分析房地产运行轨迹,正确评价和判断房地产形势及发展趋势,及早

2、发现并且预防房地产异常波动对国民经济造成的影响,引导市场理性投资和消费,促进房地产经济的持续良好运行。本论文运用规范研究和实证研究的方法,对房地产业预警机制进行了较为系统的研究。关键词：市场分析；预警体系；机制研究一、导论房地产业在宏观政策的推动下，已连续多年保持快速发展，房地产在国民经济中的作用和地位越来越重要，对经济和社会各方面影响越来越大，继续保持房地产业健康发展，继续发挥住宅与房地产业在拉动经济增长，扩大内需，促进住房消费和投资方面的积极作用，是一件十分重要的工作。作为国民经济的基础性、先导性行业，房地产业对国内生产总值(GDP)有很

3、大的贡献潜力。房地产投资是固定资产投资的主要组成部分，是一个国家国民经济发展的主要动力之一。中国经不起房地产业的大起大落，房地产市场的不健康发展将会带来很多负面的影响，如：开发失控、无序发展，导致土地资源、建筑材料、劳动力浪费或闲置；房地产投机行为增多，投机需求膨胀，开发商的盲目投资冲动带来资金浪费，并引起银行的呆帐、死帐增多，形成金融危机；相关行业将会受到严重的打击，从而影响整个国民经济，导致经济的萎靡不振。因此，建立房地产市场预警预报体系，对客观分析房地产运行轨迹，正确评价和判断房地产形势及发展趋势，引导市场理性投资和消费，具有越来越重要

4、的现实意义。二、房地产市场概念与我国房地产市场特征1、房地产市场概念房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。2、我国房地产市场特征2.1产业整体的市场化程度还很低在发达国家，整个房地产业运行的所有交易环节都已经充分市场化了。供求关系以及其他一些因素（例如原材料价格、通货膨胀、国际汇率等）的变化

5、在上游环节就可以被有效竞争消化掉一部分，不必全部集中到房价一个环节释放。目前，我国房地产业虽然已经具备一定规模，但房地产业运行的各个环节，市场化程度还很低。例如，土地“招、拍、挂”政策刚刚实行不久，目前进入市场的土地价格实际上并不是市场竞争形成的真实价格。房地产金融还远不发达，一方面进入房地产业的资金相当大比重是银行资金，利用债市、股市、房地产基金等市场化渠道的直接融资迄今没有形成；另一方面，银行资金也几乎没有针对房地产业和房地产市场风险特点的市场化品种。2.2普通居民正在从“无产”走向“有产”　　发达国家的住房在历史上就几乎全部是私有制的。

6、由此而来，在社会居民的私人资产中，金融资产与不动产的组合关系已经趋于相对稳定。只在发生明显的宏观失衡，例如通胀或通缩时，这个比例才会有一定变化。　　从改革进程上看，我国城镇正在从“住房公有”制度向“住房私有”转变的过程中。从社会发展水平上看，城镇居民中的主体正处在从“无产”走向“有产”，从拥有少量金融资产走向拥有不动产的过程中。实际上，当前房地产需求中真正能够推高房价的，除少量投机资金外，主要是大量渴望拥有自己“产权房”的城镇中等收入者阶层，而不是低收入和特困居民群体。目前社会中“居者有其屋”的舆论，实际上是把“人人有房子住”和“人人有属于自

7、己的房子”两方面要求混淆在一起了。2.3市场结构不合理一个成熟的房地产市场构成包括一级市场、二级市场、租赁市场、中介市场等。而且二级市场的交易规模通常会远大于一级市场。目前发达国家中每年住房交易总量中八成以上是二级市场的成交。租赁市场也相应发达。就是在经济发达的美国，租房住的人也接近40%。二级市场、租赁市场和中介市场的存在，使人们的住房需求在很大程度上可以通过存量资源的重新优化配置得到满足。由于发展历史短，我国目前房地产的市场结构过度倚重一级市场。说到房价涨落，几乎说的就是新房的价格涨落。由此造成，一方面新房面临过大的需求压力；另一方面存量

8、资源被不合理地大量闲置。从我国目前城镇居民人均住房面积看，当前市场不应当有这么大的住房短缺。其原因就在于“不开灯”的房子无法通过充分的二级市场、租赁市场、中介市场直