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1、www.fdcsky.cn第1章项目研读及定位分析1.1项目研读1.1.1项目概述本项目为南京南捕厅历史街区改造项目（开发项目），以保护修复以“甘熙故居”为主的传统民居街区及其风貌特色为主，将改造历史建筑遗存与民俗文化展示（民俗博物馆）相结合。通过对街区的改造，形成集文化、历史、旅游一体的传统风貌文化旅游景区。南捕厅传统民居保护改造项目已被列入《2006年南京市城市规划、建设和管理任务计划》，同时也是白下路今年的重点老城改造工程，受到多方政府及社会的关注。█项目意义：Ø南捕厅传统民居及历史街区等是中华民族勤劳的见证、智慧的结晶、文化的象征，保护好这些历
2、史文化遗产对于延续历史文脉，传载传统文化，强化城市特色，让城市文脉对接现代文明有重要的意义。Ø历史文化遗产是一种可持续发展资源，若保护到位，运用合理，能创造巨大的社会经济效益。Ø本地块的改造对推进南京城市建设、促进商业市场体系化有深远的意义。█项目位置：项目位于南京古城南部，隶属白下区，所在位置离南京市中心新街口仅一里之隔，地块东面紧邻城市主干道中山南路，西至红土路，北靠建邺路，南临升州路。█交通网络：ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",r
3、eferspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymemberwww.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn项目周边道路网络完善，出入便捷，路路畅通，众多公车线路连接了整座城市，方便顾客从城市四方八面涌至。Ø地铁1号线：地块东南角张府园站，地块东北角三山街站Ø公交车站台：地块北面张府
4、园站公交线路有46、80、82、128、317、41、38、100、35、新九线、新善线地块东南面内桥站公交线路有2、16、26、33、37路向西200米，地块东面升州路站公交线路有35路、38路、100路地块南面评事街站公交线路有4路、7路、23路、35路、37路、40路█项目占地面积。南捕厅项目分为历史街区、历史风貌区及环境整治区三个区，占地面积达30.5公顷。开发商开发土地只有历史街区和历史风貌区，包括如图所示的分别标为1号、2号、3号、4号的地块；总共开发面积为16.8公顷。其中一期工程位于整个地块东南角、4号地块北部，包括甘熙故居8000㎡在
5、内，总用地面积21800㎡。本策划报告主要针对一期商业街区开发提出相关建议。ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember
6、www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn1.1.2项目SWOT分析█优势Ø项目地理位置优越，位于主城区南面，与市中心一里之遥Ø项目地块具备丰富的历史文化背景Ø项目周边居住人口众多，将保证该项目人气旺盛Ø项目周边众多写字楼为本项目提供了较大的商务休闲市场Ø交通便利，道路网络四通八达█劣势Ø项目当前作为旅游景点认知度较低，尚未形成知名旅游品牌形象Ø项目一期商业体量太小，不具备规模优势，亦不适于大手笔规划及操作，给项目定位、产品设计带来诸多限制Ø周边居民生活水平高低有较大差异，生活配套设施基本以中低档为主Ø项目地块以西的历史风貌区中多为脏、乱、差
7、，多为老的低矮建筑，人口密集杂乱，整体素质偏低Ø后期房产开发施工会给一期商业经营带来一定影响█机会Ø南京经济的持续高涨、居民收入不断提高，消费能力不断增强，商业前景可观Ø南京高收入人群逐渐增多，消费力不容忽视Ø随着市政规划的逐步落实，该地块价值升值潜力无限Ø二期房地产开发将会带来高品质的客群ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".Isamustadheretotheindividualabsorpti
8、onTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,ands
