山水源项目市场定位及分析

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1、山水源项目市场定位及分析、项目概况III水源项冃所处的地理位置优势非常明显，位于龙岗、宝安两区交界处，深圳市的中部发展轴线上的坂田片区。片区东连布吉镇城区，南临梅林关，西接宝安区龙华镇，北靠宝安观澜镇，是深圳市总体规划中中部发展轴上紧靠市福田中心区的重要组团。山水源项目总占地面积81839平方米，规划中的坂雪岗南路及中兴路将项冃分割为A、B、C、D四块单独的地块，A、D地块的容积率为1・5,B地块的容积率为2.0,C地块的容积率为3.75,其中B地块为宿舍用地（集体产权），A、C、D地块均为商住用地，其中商业面积在7000平方米左右。项冃规模在片区内属于

2、中等。二、项目的SWOT矩阵分析S(STRENGTH)W(WEAKNESS)1.项目处于坂出片区核心地段，辐1.片区环境有待完善；射能力强；2.项目交通状况及公交工具有待2.项目所处区域发展潜力大，具有改善；良好的市场环境；3.项目周边为工业区及村民建筑3.项目拥有较为丰富的自然景观影响项目形象；资源；4.片区市政配套有待完善；4.项目特有的街区地段，具有规划5.项目处于主丁道旁，噪音污染上的特色优势；影响较大；5.项目鲜明的定位及社区主题有6.项目地块被市政道路分割，不利吸引目标客户；利于规划和FI后管理；6.项目处于地块前期规划阶段，冇较高的市场适应

3、性和调整空间；7.片区房地产市场前景看好。7.片区不易获得香港客户认同，不利于打开外销市场。0(opportunity)T(threat)i.坂hi片区开发速度的加快，将成1.片区未*2-3年开发量增大，为置业热点片区；项目面临竞争压力；2.高新技术产业区的发展，为项目2.项目推出时止值周边项目少量带來广大的客户群体；尾盘的促销阶段，对项目的远3.项目独特的街区地块，具有营造期楼花有一定冲击；主题鲜明的街区社区的潜力；3.木项目分期开发，一二期开发4.户型设置具有很强的针对性，有的衔接及分期入伙等问题对项利于把握市场机会；目开发节奏的把握提出更高要5.目

4、前片区市场需求增大，貝有良求；好的市场前景；4.项目周边地块开发的不确定6.片区未來的规划看好，使项目具性，对项目销售有一定影响。有较大的升值空间。三、目标客户群定位客户群以首次置业者为主，二次置业者为辅，年龄层次多数集中在25〜35岁Z间•项目的主要客户群体以首次置业的工薪阶层为主。客户群比例：客户群关内白领片区内白领私营业主本地居民其他客户比例40%25%15%10%10%!1!功能定位：坂田中心城•街区式•时尚生活小镇五、物业户型定位户型小二房中二房小三房中三房大三房客户比例面积55-6065-7080-8595-100110-120关外白领15%

5、5%5%25%关内白领7%25%4%4%40%私营业主5%6%4%15%本地居民2%4%3%1%10%其他3%3%2%2%10%户型比例25%35%20%15%5%100%综合比例60%40%六、项目物业价格定位：多层物业平均售价：3000〜3500元/平方米小高层物业平均售价：3300〜3800元/平方米商业物业平均售价：8500元/平方米