北京某案房屋买卖合同

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1、马xx诉陈xx房屋买卖合同案(农村房屋买卖合同的效力问题)(一)首部1.判决书字号一审判决书：北京市海淀区人民法院(2007)海民初字第号。二审判决书：北京市第一中级人民法院(2007)一中民终字第9544号。2.案由：房屋买卖合同纠纷。3.诉讼双方被告(上诉人)：马xx。委托代理人：宋xx，北京市海淀区xxxxxxx法律服务所法律工作者。原告(被上诉人)：陈xx。委托代理人：陈xxx，无业。4.审级：二审。5.审判机关和审判组织一审法院：北京市海淀区人民法院。独任审判人员：审判员：代理审判员：金川。二审法院：北京市第一中

2、级人民法院。合议庭组成人员：审判长：王爱红;代理审判员：李晓龙、万丽丽。6.审结时间一审审结时间：2007年6月8日。二审审结时间：2007年9月11日。(二)一审情况1.一审诉辩主张(1)原告诉称我于1989年3月31日将诉争房屋以22000元的价格卖予城市居民马xx。根据我国法律规定，农村宅基地不得向城市居民出售，双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律规定。现起诉要求：1)确认双方签订的房屋买卖合同无效;2)马xx腾退北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院内北房5间、西房1间、西门道房1间、东房2间、南房1问、海棠树

3、1棵及院落;3)本案由马xx负担。(2)被告辩称我与陈xx在1989年签订房屋买卖合同时均为居民身份，合同约定只涉及地上物的买卖与宅基地的权属无关，双方的协议是真实意思的表示，进行了买卖保证申请、经过审批、缴纳相关契税、取得房屋，因此房屋买卖合同有效，并且买卖合同无效和腾退房屋不应属于同一诉讼，请求法庭驳回陈xx的诉讼请求。2.一审事实和证据5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establis

4、hedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve北京市海淀区人民法院经公开审理查明：1989年3月31日，陈xx与马xx签署了买卖，陈xx将自家北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院内北房3间卖与城市居民马xx，价款21000元。合同签署后，陈xx另收取马xx1000元，为其在北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营1

5、3号南院建西房2间(含门道1间)。庭审中，双方均认可实际买卖房屋标的物为北房3间及西房2间(含门道1间)。双方买卖行为发生后，马xx向有关部门交纳了相应契税，肖家河村民委员会于1994年11月30日、海淀乡人民政府于1994年12月5日对买卖房屋进行了审批，马xx于1996年6月10日取得北京市房地产管理局颁发的房产所有证。马xx自购买房屋后，在北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院居住至今并加盖房屋、种植树木。经，现该院内共有北房5间、西房1间、西门道房1间、东房2间、南房1间、海棠树1棵。庭审中，经本院对买卖合同效

6、力进行明示，马xx坚持双方房屋买卖协议有效，放弃对院内房产及树木进行价格鉴定。上述事实有下列证据证明：双方当事人陈述、买卖房屋合同、契税票据、海淀乡社员买卖房屋审批表、北京市房产所有证、、现场照片。3.一审判案理由北京市海淀区人民法院经审理认为：农村的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地属于农民集体所有。陈xx与马xx签订买卖房屋合同，因该院宅基地属当地农村集体所有，马xx属城镇居民购买农村房屋，此地上房屋之买卖必然涉及土地使用权人之变化，故双方买卖北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院房屋之行为

7、因违反应属无效。对于无效合同之处理，双方承担相互返还之责任。马xx理应腾退诉争房屋及院落，同时陈xx应返还马xx购房款22000元。因马xx坚持双方房屋买卖协议有效，且未提出反诉，房屋买卖协议无效给马xx造成的损失，马xx可以另行主张赔偿。就马xx所持确认买卖合同无效和腾退房屋不应属于同一诉讼之抗辩，因房屋买卖合同无效之后果即为一方腾退房屋、一方返还购房款，故此抗辩于法无据，不予支持。另马xx主张房屋买卖后履行审批手续、缴纳了相关契税并依法取得证明，认为双方买卖房屋行为有效，因上述行为系基于双方买卖房屋行为之后而产生，故不

8、能作为前行为即买卖房屋行为合法性之依据。4.一审定案结论北京市海淀区人民法院依据《中华人民共和国》第五十二条第(五)项、第五十八条，作出如下判决：(1)陈xx与马xx于1989年3月31日签订的买卖房屋合同无效。(2)马xx于本判决生效后1个月内腾退位于北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院内北房5