浅析“小产权房”问题的出现

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1、浅析“小产权房”问题的出现　　摘要：目前我国政府对于“小产权房”的处理处于一种困境状态，一方面明确禁止“小产权房”的出现，另一方面各地方“小产权房”的规模在迅速发展壮大，呈现一片繁荣景象。然而“小产权房”的出现是由于众多复杂的原因，同时也体现我国土地立法的缺陷与滞后，笔者对此将进行重点论述。解决此问题需要通过合理的解决办法来完善法律制度，平衡多方利益。　　关键词：小产权房　　一、“小产权房”的相关概念　　“小产权房”并不是一个法律上的概念，而是在房价高涨的社会大背景下出现的指代某些特殊房产的名称。现阶段问题突出的“小产权房”主要是指由乡政府或村委会发放房产权证出售给集体组织以外的居

2、并民建设在农村集体土地上的商品房，此类房产由于无需缴纳土地出让金等相关费用，因此房价明显低于普通的商品房，受到许多无力购房者的青睐。　　“小产权房”主要有两种形式，一种是建设在农村宅基地上以及其他集体建设用地上的房屋，一种是建设在耕地上的房屋。现在我国城乡结合部以及城市附近存在大量此类的房产，然而根据我国现行《土地管理法》第四十三条的规定可以看出我国限制集体土地的的流转而“小产权房”实际上是违反了我国现有相关土地法规的房产，有别于合法的职工福利房性质的部分产权房。并且购房者当中出现了相当数量的中高收入群体，购房目的已不再局限于自主，大量投资行为加速了“小产权房”数量的扩张。①另外由

3、于购房者无法办理由县级以上房产管理部门颁发的房屋产权证土地使用权证等相关证明，仅拥有乡镇政府或村委会颁发的房产权证，违反了我国的房产管理相关规定，因此无法拥有其所购房屋的产权，即“小产权房”实质上是无产权房。　　二、“小产权房”因何出现　　1、市场的需求　　笔者认为“小产权房”出现的根本原因并不是像许多学者认为的那样是我国的城乡二元土地制度，而是广大购房者。没有大量无力支付高额房价的人群就不会存在对“小产权房”的需求，“小产权房”也就不会出现，我国城乡二元体制的土地状况仍旧会相对稳定地发展下去，即使存在把“小产权房”作为投资的行为其最终的回收效益对象仍然是这类人群，而城乡二元土地制

4、度将农村土地与市场分离只是为“小产权房”的出现创造了制度条件。从经济学角度分析，“小产权房”的出现是适应了市场的需求，市场的运行本身就是在社会结构中发生，而“小产权房”问题也是在城乡二元土地制度这一既定的社会结构中出现。因此要从根本上解决“小产权房”问题，应当从购房者入手。然而在短时间无法解决购房者的住房问题，法律应当从多方面入手，解决“小产权房”问题。　　2、我国城乡二元土地制度的限制　　根据我国宪法第十条的规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”可以看出我国对于土地制度进行了城

5、乡二元的划分，确立了国家和集体两个土地所权主体。我国现行土地相关立法严格限制甚至禁止农村土地的流转，对于农村集体用地尤其是宅基地进入市场设立了制度障碍，造成农村集体用地上的商品房成为畸形产物，也就是“小产权房”。②我国《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”也只是为以后的立法留有空间，并未对宅基地使用权的进入市场流转放行。　　3、房价的影响　　近年来我国商品房的价格呈现非自然的上涨状态，速度十分快以至于价格的影响力蔓延至各地方，出现全国性的房价虚高，这造成了城市无房居民巨大的生活压力和市场的虚假繁荣。这其中的影响因素既有

6、中央对房地产行业的支持也有暗中炒作等投机行为的促进作用。高昂的房价使得许多中低收入者无力承担，成为了“小产权房”的主要购买群体。由于“小产权房”是建设在集体用地上因此开发商在开发过程中无需缴纳土地出让金、税费等相关费用，极大地降低了建设成本，因此“小产权房”的价格通常比普通商品房低30%——40%，吸引了大批无力购买商品房的居民，也刺激了“小产权房”的规模化发展。在巨大的生存压力面前，尽管许多购房者知道购买“小产权房”不能取得国家认可和法律保护的房屋所有权，仍然趋之若鹜地购买，当然不排除大众中存“在法不责众”的社会心理。　　另外，我国住房保障政策的贯彻不力也是造成房价上涨的间接原因

7、，同时也间接促使了“小产权房”的发展。由于我国城市住房房源紧张，导致房屋价格上涨，政府制定和建立了经济适用房制度和廉租房制度来保障，然而政策在地方难以得到落实，同时地方政府更热衷于将土地出让给开发商以谋取利益而不愿意建设经济适用房和廉租房。除此之外，我国住房保障体系还存在一个严重的问题就是腐败，所建房屋不能分配给需要的人群，而是分配给了靠近权力的人。我国著名经济学家茅于轼先生曾指出：“经济适用房是全国最大的腐败，真正拿到房子的是靠近权力的人，而不是老百姓。”我国的住房