上海住宅成本构成浅析

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1、上海住宅成本构成浅析2006年第10期    上海住宅房地产项目的成本主要由开发直接费和间接开发费两大部分组成。开发直接费包括土地费用、城市建设配套费、前期工程费、建安工程费、行政性收费、维修基金及不可预见费等。开发间接费主要由管理费、销售费用、财务费用和税金组成。   一、开发直接费   1.土地费用。2004年,上海市挂牌出让成交的住宅土地共27幅，土地面积18.01万平方米，平均容积率1.27万平方米/公顷，折合成平均楼面价为2080.09元/平方米。   2005年,上海市国有土地使用权出让公告1～6号126幅土地中，住宅用地仅1幅，所以,选择

2、部分不同地段规划容积率较低的综合类用地为例。   从2004年、2005年成交的住宅用地中可以清楚地看到，未来几年上海通过国有土地使用权出让取得土地后开发住宅产品的基本土地费用。   2.城市建设配套费。城市建设配套费是上海住宅建造成本中最刚性部分，因为它一分也不能少。主要包括以下内容：   住宅建设配套费            320元/平方米   自来水配套费              17.5元/平方米   生活污水排放配套费        17.0元/平方米   供电配套费                145元/平方米   燃气供应配套费  

3、          24.5元/平方米   通信设施配套费            12.5元/平方米   人防设施配套费            60元/平方米   公共建筑配套费      84元/平方米（内环线以内）   合计                      680.5元/平方米   最后一项上交公共建筑配套费知道的人不多。它是指该住宅开发项目在基地内未建幼儿园、学校、商业等公共设施的，需按住宅总建筑面积的2%、内环线内4200元/平方米、内环线外3800元/平方米为计算标准缴纳。例如,小区住宅面积为10万平方米，即100000平方米×2%

4、×4200元/平方米=840万元，即该项目需上交给上海市房地产资源管理局840万元公共建筑配套费。   3.前期工程费。前期工程费用中勘察费、规划设计费、审图费、监理费国家都用明确的收费标准，由于市场竞争原因，一般来说有一点下浮空间。规划设计如请境外公司则费用较高，设计费协议商定。工程勘察设计费的收费标准为国家计委、建设部制定的《工程勘察设计收费管理规定》，自2002年3月1日起执行。   工程勘察收费 5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportin

5、vestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve采用实物工作量定额计费方法计算。   工程勘察收费=工程勘察收费基准价×（1±浮动幅度值）   工程勘察收费基准价=工程实物工作收费+工程勘察技术工作收费   工程勘察收费基准价的估算是一项非常专业的工作，它与地质构造、岩层特征、布孔多少、钻孔深度等等有关，每一个

6、项目的要求不同，每一个项目所处的地理位置也不同。一般来说，工程勘察工作开发商采用招投标的办法来完成，即使对工程勘察专业不太了解，通过对标书的阅读和专家的评审，是能够招到一个价格合理、勘察成果良好的单位的。   工程设计收费按照工程概算投资额分档定额计算收费。由于每个项目的情况不同，除上述设计费基价外，还有专业调整系数、工程复杂程度调整系数、附加调整系数等。审图费根据《沪建建(2000)第791号》文的通知，“施工图审图收费标准暂时参照原设计监理收费标准执行”。所谓“原设计监理收费标准”是指《沪建建（98）第0234号》文。该文中规定设计监理费以工程估算

7、价的0.35%～0.7%计取。   工程建设监理费根据2002年1月1日起实施的沪建监协字（2001）第20号文的行业指导价标准执行。   根据沪建监协字（2004）第5号文的通知，安全监理费按现行工程建设监理费上海市行业指导价标准的10%计取。   4.建安工程费。建安工程费由于住宅的类型不同（别墅、多层、高层、超高层）建安费用差距很大。如2001年竣工的多层住宅每平方米造价为947元，16层高层住宅每平方米造价为1367.63元。即使是同一类型的住宅，由于采用的施工方法或地下车库的分摊面积不同，对地上建筑面积的单方造价影响也很大。   以高层住宅基

8、础围护形式为例，一个10000平方米的地下一层车库，用SMW工法搅拌桩作围护与用钻孔灌注桩作围