2015雷凯尼绅二期地块营销策略建议

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1、思博睿市场策略部2015.4.8雷凯尼绅二期地块营销策略建议项目情况概述思博睿的解题思路社区规划框架操盘策略建议目录条件一：目标成交价格高于竞品10%条件二：产品结构设计是刚性的条件三：合理销售周期3年如何在已知条件下进行解题？项目情况概述——主观因素这是一个命题作文条件一：目标成交价格高于竞品10%项目名称规模（万平）建筑形式面积区间（平）装修情况均价（元/m²）华润紫云府占地16建面41高层、洋房60-156清水精装高层7600洋房10300东环瑞府占地6.7建面20高层90-137精装7580东亚翰林世家

2、占地14.5建面39.1高层68-120清水6940本案成本是刚性的，区域内品牌项目，主流价格在7200元/㎡左右，如何在激烈的市场竞争中既要保本又要逐利，必须另辟蹊径！项目情况概述——主观因素条件二：产品结构设计是刚性的雷凯尼绅II期产品线配比如下项目名称楼号面积（户型）户数总面积占比雷凯北苑2#79.71443507.246.81%47.82442104.086.81%89.91443956.046.81%3#、4#——110——17.03%——110——17.03%——110——17.03%5#80.89

3、463720.947.12%464621167.12%61.28462818.887.12%67.43463101.787.12%总计646——100.00%项目面积段较小目标客户定位于刚需客群城市面貌及项目通达性较差，客户认知及认可程度偏弱；周边区域同质性产品较多，切多为品牌房企竞争压力严峻；项目入市偏晚，面临的市场及竞争风险加大；项目情况概述——主观因素条件三：合理销售周期3年全案4栋高层住宅，共计646套，约4万方；结合项目全案体量、未来潜在供应及区域内同质产品销售极致情况，建议全案操作周期2年半左右；2

4、015年2016年2017年项目情况概述——主观因素东环瑞府华润紫云府东亚翰林世家富力尚悦居宝地铭门恒达翡翠华庭潜在供应潜在供应潜在供应前有强敌，后有追兵，时间并不能给项目带来溢价空间跳出卖房子的概念赋予产品新的灵魂项目情况概述——如何在现有条件下实现营销目标这样一个项目必须跳出销售，从营销角度考虑问题项目情况概述思博睿的解题思路社区规划框架操盘策略建议城中‧养生‧示范社区思博睿的解题思路——打造城中养生示范区政策背景社会背景养老观念项目位置思博睿的解题思路——打造城中养生示范区目前我国政府已开始高度重视养老问

5、题，为养老地产提供前所未有的政策扶持。十七大《报告》国务院《中国老龄事业发展“十二五”规划》国办发《社会养老服务体系建设十二五规划》全国老龄办公室和发改委《关于加快发展养老服务业意见的通知》，《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》民政部《鼓励和引导民间资本进入养老服务领