房地产估价师考试《理论与方法》学习笔记

《房地产估价师考试《理论与方法》学习笔记》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、房地产估价理论与方法—复习笔记不断学习，不断拼搏，你一定能成功218第一章房地产估价概述第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义本书本书所讲的房地产估价,是指专业房地产估价。(一)专业估价与非专业估价的不同对估价作广义和通俗的理解，即是估计经济物品的价格和价值，是任何人都可以做的，不论这种估计是对还是错，也不论其结果是否令人信服。将这种意义上的估价，称为非专业估价。　　例如，假若某人看上了某栋房子，想知道它值多少钱，或者卖者提出的要价是否合理，或者自己应当出价多少购买合适，都可以自己估计，或者向亲朋好友打听一下价格。这种估价则属于非专业估价

2、。非专业估价，任何人都可以做到。但是，要想获得相对科学、准确的估价结果，就有赖于专业估价。房地产估价是一种知识，而且发展成了一门学问和学科，还成了一种职业和行业。对于房地产市场交易或者满足其他目的估价，很显然非专业估价是不能满足要求的。作为一种提供专业意见、具有社会公信力、实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价，还成了一种职业和行业。由于这种专业估价活动的技术性很强，估价结果的客观合理与否关乎相关单位和个人的切身利益，甚至对社会经济活动产生重大影响，关系社会公共利益和人民财产安全。例如房地产抵押估价关系金融安全，城市房屋拆迁估价关系社会稳定

3、，所以不是任何人都可以从事的，只能由具有专门知识和经验、取得相关资格的专业人员来从事。概括起来，专业估价主要有以下5个特点：　　①由专业人员和专业机构完成——专业估价是由具有专门知识和经验、取得相应估价资格的估价师和具备足够数量的估价师等条件、取得相应估价资质的估价机构完成的；　　②是一种专业意见——专业估价不是凭直觉、感性认识得出的，而是采用科学的方法，经过严谨的分析、测算和判断得出的；　　③具有社会公信力——专业估价的结果较为科学、准确、客观、公正，具有证明能力，能使公众相信、认可或接受；　　④实行有偿服务——专业估价要向委托人收取一定的服务费

4、用，是一种有偿服务；　　⑤承担法律责任——专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。　　特别提示：在阅读教材时，最好是将教材的重点内容归纳成一系列的考题。　　例如：多项选择题。　　专业估价的特点主要有( ABCE )。　　A、由取得相关资格的专业人员完成   B、是一种专业意见　　C、具有社会公信力                 D、有偿或者无偿服务　　E、承担法律责任　　例如：判断题。　　（对）非专业估价可以不承担法律责任，而专业估价必须承担法律责任。　　（错）专业估价是由具有专门知识和经验的专业人员和完成的。218(二)房地产估价

5、的概念房地产估价的核心内容是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。为了保障这种分析、测算和判断的科学、准确、客观、公正，不仅要求从事这种分析、测算和判断的人员应当是专业人员的房地产估价师，而且要求在分析、测算和判断时遵守公认的原则，运用科学的方法，按照严谨的程序进行。　　通常把这里所讲的特定目的，称为估价目的；特定房地产，称为估价对象；特定时间，称为估价时点；公认的原则，称为估价原则；科学的方法，称为估价方法；严谨的程序，称为估价程序。因此，房地产估价完整的定义是：房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的

6、，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。　　归纳起来，房地产估价概念的要点如下：　　(1)特定目的－估价目的；　　(2)特定房地产－估价对象；　　(3)特定时间－估价时点；　　(4)估价原则－确保具有社会公信力；　　(5)估价方法－确保科学性；　　(6)估价程序－确保科学和严谨；　　(7)特定的专业人员－房地产估价师。　　(8)专业意见－最终是否采纳，将取决于委托人。　　例如：判断题。　　（ 错 ）房地产估价是根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对

7、象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。　　上述定义中的“分析、测算和判断”，可以用估计、估算、测量、计量、度量、推测、判定、评定等词来替代、解释或说明。这些词的含义基本相同或相近，例如，可以把关于房地产估价的学问称为房地产价值测量学(如香港称房地产估价师称为房地产测量师)或房地产价值计量学。但本教材认为同时使用分析、测算和判断来表达要全面且容易理解一些。其中，“分析”主要是指对影响估价对象价值的各种因素进行分析，包括对估价对象本身的分析，对人口、制度政策、经济、社会、国际等因素的分析，对房地产市场状况及总体趋势的分析；“测

8、算”主要是指利用有关数学公式或数学模型和数据，对估价对象价值进行计算；“判断”主要是指房地产估价师根据测算出的结果以及市场