阎良地块(xx号宗地)市调报告2013年市场研究

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1、阎良地块市调报告xx号宗地2013年xx营销xx营销第一部分项目分析第二部分市场分析第三部分项目整体发展策略第四部分项目定位第五部分物业发展建议第六部分项目开发建议第七部分项目经济分析目录xx营销第一部分项目分析xx营销一、阎良区概述阎良是西安的卫星城市，位于西安东北部，是西安的一个远郊区，距西安市中心50公里，四周与渭南、临潼、三原、富平县接壤。总面积244.4平方公里，人口26万。以西安飞机工业集团(西飞）、中国飞机试验研究院（八所）、中国航空工业第一集团公司第一飞机设计院（十所）三

2、大企业为依托，被誉为飞机城，也被称为“中国的西雅图”。1、阎良概况xx营销2、荆山新区概述阎良区委、区政府于2009年初成立了荆山开发区管委会，专门负责城北新区的开发、建设和管理工作。荆山开发区位于阎良城区北２公里，规划占地面积1.64万亩（塬坡地9100余亩，塬下7300余亩）。辖区范围东至阎富东路，西与三原县交界，南接航空城大道，北和富平县接壤。辖6个行政村、30个村民小组、约2万余人。荆山开发区规划鸟瞰图荆山开发区拓展区规划鸟瞰图xx营销荆山开发区及拓展区卫星图片位置xx营销二、阎良区规划阎

3、良为陕西两城一带（杨陵农科城、阎良飞机城、关中高技术发展带）战略的重要部分。规划总面积244.4平方公里，总人口24.8万人，其中核心区40平方公里。建设西安国际化大都市副中心城市,阎良区力争“率先走在前边”，积极实施主城区“南北开发、东西拓展、城中提升”战略，板块化推进城市扩张，形成“一核心四新区”的城市格局。其中，“四新区”之一就是以荆山景区开发为依托，打造北部“宜居、宜业、宜游”的城市新区1、整体规划xx营销2荆山开发区规划荆山开发区位于阎良城区北２公里，规划占地面积1.64万亩（塬坡地91

4、00余亩，塬下7300余亩）。2010年至今，政府一方面致力于做强开发区基础设施，修路、植绿、亮化等；另一方面积极探索、大胆实践，加大宣传推介力度，招商引资成果喜人，签约意向协议8个，涉及资金20亿元，占地约1500亩，其中“中华盛鼎园”项目的启动建设，标志着开发区建设工作成功起步核心起步区形成“一心、两轴、三片区”空间布局结构“一心”即阎良公园，这是规划区的一个中心点，做为规划区的景观、功能延展中心。“两轴”：一轴是指连接迎宾北路和阎富东路的中心轴线（航博大道），也称城市功能组团联系轴；一轴是连

5、接荆山路和107省道的纵向连接轴（荆航大街），也称城市功能拓展轴。“三片区”：以现状阎良公园为核心形成城市的综合服务片区，另外两片区是位于综合服务片区两侧的两大居住片区。xx营销3、交通规划阎良与西安之间拥有多条交通路线，目前主要依靠西禹高速公路入城，离西安市中心约50公里。此外108国道高速公路经阎良通往华北及西南地区。另有三条省级公路穿境，西铜、西韩、西延三条铁路交汇。同时拥有专用机场和航空专用线。通往开发区的主要道路有：阎富友谊路、107省道、西禹高速、迎宾大道。新修了航博大道、荆航四路，改

6、造了阎富东路、公园新街，辖区已基本形成纵通横连、网状衔接的交通布局xx营销三.宗地基本情况项目指标1、总用地面积xx亩2、容积率≤x3、绿地率≥3x%4、建筑密度

7、边地块性质由规划对比可以看出地块处于居住核心区域后期升值空间潜力大周边住宅规划用地多，潜在竞争压力大地块周边用地性质xx营销3、周边配套分析项目现有配套不完善，仅阎良公园以西有少量零散社区商业，区域生活配套主要依托城区配套。区域规划有中小学、商业中心、体育馆、游泳馆等配套,但政府尚未出台具体的建设时间,近期内对项目现实支撑有限xx营销4、交通环境分析项目所在位置距离城区相对较远，无公交线路到达。项目南门面关中环线有部分阎良到周边各区县的客运车经过。项目四面临街，交通便利，南面的关中环线为双向6车道

8、，路面开阔，东、西两侧为规划道路，道路两侧规划为中高端住宅社区、商业中心、公园，整体形象较好。xx营销四、小结项目地荆山开发区，规划起点高，配套规划完善，发展前景好，但目前建设开发力度欠缺，近期内对项目支撑有限。项目地荆山开发区现招商情况一般，大部分企业尚未动工建设，未来区域入驻人群将成为项目潜在客群。项目西侧紧临阎良公园，公园是项目的区域核心资源及核心卖点。阎良距离西安较远，目前无法吸引西安购房客群。项目土地成本高，且容积率较低，必须通过产品创新及容积率突破来平衡较高的开发成本，