靖江市09号地块市场研究及定位咨询报告

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1、靖江市9号地块市场研究及定位咨询报告呈至苏州德诚房地产有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司“与客户协作，在全球范围内制定引领潮流的物业、投资及商务解决方案”2007年02月GlobalExpertise,BestCoverageinAsia目录1、靖江市商业市场综述2、项目周边商业情况分析3、项目周边餐饮娱乐市场分析4、项目周边区域消费者特征及行为分析5、项目分析6、项目商业部分发展定位7、靖江写字楼市场分析及项目写字楼发展建议8、靖江酒店市场分析及项目酒店发展建议9、靖江住宅市场分析及项目住宅发展建议GlobalExpertise,BestCoverageinAsia1、靖江市商业市场

2、综述呈至城建集团GlobalExpertise,BestCoverageinAsia靖江市商业市场综述2005年靖江市城镇居民人均可支配收入情况分析•2005年靖江市城镇居民人均可支配收入为10380元，与其临近城市相比，还有一定的差距。泰州市城镇居民人均可支配收入为11122元，靖江市作为泰州市下的县级市，人均可支配收入低于泰州市的平均水平，说明靖江市居民生活水平和经济条件尚处于中下游水平。•靖江市居民整体生活水平直接影响到当地商业零售市场的发展，处于发展阶段的靖江市，随着宏观经济和当地居民生活水平的提高，商业市场具备一定的发展空间。GlobalExpertise,BestCoveragei

3、nAsia靖江市商业市场综述靖江市人均商业面积分析•按照2005年靖江市区人口计算，靖江市区的人均商业面积约为0.4平方米。与商业发达地区1.2平方米的平均水平相比，靖江市人均商业面积仍有相当大的差距，尚未达到商业发达地区的水平。这一定程度是由于靖江市商业面积主要分布在市区，而靖江市市区人口仅占总人口的三分之一所致。•未来随着靖江市宏观经济的持续看好，城市整体经济水平和居民购买力的提升也将要求靖江商业市场进一步地发展，总体而言，靖江市商业仍具备一定的发展空间。•由于受当地经济水平及居民生活水平的影响，靖江市商业发展水平将难以在短期内达到发达地区的商业水平。GlobalExpertise,Bes

4、tCoverageinAsia靖江市现有商业供应量及吸纳率情况分析太平洋百货改造中，故不列入图表ò靖江现有大型商业都为分布于人民路沿线的商业ò靖江现有沿街商铺供应量以人民路居首，且吸纳项目，其中以10万平米的上海城为最大体量商业率高达100%。人民路为靖江的商业核心坐标，项目，其吸纳率为80%。由于此为商业步行街形故其商业地位不容小视。式，故在体量上与百货无可比之处。ò骥江西路为当地的商业老街，由于改造之故，商ò万豪、大润华百货为当地的传统百货公司，由于业面积有所降低，吸纳率为100%。万豪投入市场时间不久，内部撤柜现象严重，故ò骥江东路、渔婆南路多为零散的商业街铺，吸纳吸纳率为80~85%；

5、大润华百货经营情况良好，率均为98%。吸纳率达100%。GlobalExpertise,BestCoverageinAsia靖江市主要商圈租金及售价情况分析ò靖江市商业中心1F平均租金约为2.13元/天/平米ò以靖江市两大近年开发的商业项目为例，由于，其中以人民路、骥江西路租金为高。项目地理位置的独特优势，上海城与精亚新天地的商铺售价相对较高，分别为1.75万与1.6ò由于骥江东路、渔婆南路上的商铺未形成一定的万元/平米。商业氛围及规模，故租金相较偏低。ò靖江市近年来商铺销售市场较为活跃，未来几ò随着靖江市区商业中心的聚集化和规模化，未来年售价仍将稳步上升，但由于宏观调控的影响靖江市中心商业街

6、的租金水平将会有稳步的上升和当地消费者的投资意识尚未成熟，售价的上趋势。升幅度有限。GlobalExpertise,BestCoverageinAsia靖江市主要商圈分布特征及商圈分析靖江市主要商圈分布•靖江市内商业主要分布在靖江市区，以骥江路为横轴，人民路为纵轴，靖江市主要商业区域分布于此两条交通主干道及其主要支干道上。•人民路为靖江市内商业面积最大的商业圈，市内主要的大型商业设施（大润华百货、万豪百货、上海城等）均集中在该商圈。此外，其沿街还设有众多品牌专卖店，餐饮设施等。•骥江西路商圈是靖江市的老商业街区，主要以沿街服饰专卖为主，零星分布。如苏宁电器、泰丰超市、太平洋百货（改建中）等中型

7、商业设施。由于骥江西路商业街的硬件设人民路骥江西路商业圈施相对老化，目前正逐步改造更新中。骥江路人民路商业圈GlobalExpertise,BestCoverageinAsia2、项目周边商业情况分析已有商业项目分析未来商业项目分析呈至城建集团GlobalExpertise,BestCoverageinAsia项目周边商业情况项目周边主要商业项目1、万豪百货2、大润华百货3、太平洋百货4、新泰丰超