衢州新宏地产b-号地块市调及定位报告

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1、衢州新宏地产B-46号地块市调及定位报告衢州项目中国·衢州新宏地产B-46号地块市调及定位报告构成机构常州构成全程房地产经纪有限公司RealEstateBrokerageCo.,Ltd.Changzhouconstitutethewhole2010/5/22宏观认知市场竞争定位开发本体研究思考路径Part2：衢州宏观环境分析Part3：项目市场机会研究城市发展认知宏观经济面认知房地产宏观面认知Part4：项目客户调研分析住宅物业市场特征与趋势市场供求现状研究项目市场机会判断与突破Part5：项目定位与开

2、发策略项目定位项目建筑规划建议项目开发启动建议客户认知项目客户背景分析项目客户需求特征项目客户调研总结Part1：项目本体研究项目认知分析项目问题界定Part1:项目本体研究项目认知分析项目区位认知※项目周边配套认知项目交通条件认知※※项目资源条件认知※项目指标条件认知※项目认知分析/地理区位认知本项目位于衢州市区东南板块，东临衢州经济开发区，西面和北面被世纪大道沿线中高档社区环绕，南面靠近320国道和经济开发区东港分区，地块区位相当优越。衢州经济开发区市中心本项目本项目位于彩虹路与文苑路交汇处，距离衢

3、州城市中心区约5公里左右，属于主城东南边缘地块，区域认知度相对较弱。从衢州城市总体规划上看，本项目位于衢州城市未来发展的主轴上，未来区域前景与认可度将处于逐步上升阶段。本项目西面与北面均为成熟度高、入住率高的中高档生活社区，片区居住氛围浓厚，对地缘性置业居住有相当强的吸引力。项目认知分析/交通条件认知三衢路320国道衢化路世纪大道彩虹路本项目交通通达性在区域内属于上乘，南北纵向交通体系和东西横向交通体系都非常完善与发达，无论进出都非常方便快捷，但公交系统相对缺乏。项目拥有完备的“三横二纵”的交通网络体系

4、：三横：三衢路、世纪大道、320国道三条城市主干道横穿东西，并且路面宽阔，路况情况非常良好，为快捷出行提供了非常优越的条件。二纵：衢化路、彩虹路两条城市主干线纵贯南北，紧密连通市中心与火车站交通枢纽。不足点：项目地块范围内没有公交站点。项目认知分析/周边配套认知本项目周边生活配套设施稀少且档次低廉，目前经营商业主要集中在周边成熟小区的裙楼底商，较为集中的商业主要分布在世纪广场周围及衢化路两侧，项目生活消费严重依赖区域外进行。荷花板块成熟生活区世纪板块成熟生活区周边生活配套缺失是本项目的一大硬伤，虽然在项

5、目西面和北面分布着许多成熟社区，但这些社区的配套商业大多存在小型化、集中度不够等缺点，且目前的经营业态主要建材、装修装饰、家电等业态为主，与居住生活密切相关的零售业态相对较少。虽然世纪广场有较为集中的商业群，但与本项目却存在一定的物理距离，对项目的商业辐射能力目前相对较弱。生活配套的缺失将成为客户选择本项目置业的一大抗性。项目认知分析/资源条件认知本项目资源条件普通：外部环境稍显杂乱且无山、水、江、湖、公园等自然景观资源；内部除地块较为平整外，亦无绝对突出的景观资源，项目打造高档社区先天不足。地块北面文

6、苑路，景观稀少，对面是新盘世纪风尚地块西面彩虹路现状，一片工业厂房，景观较差地块南面小路，布满厂房与加油站，景观也不是很理想地块内部，较为平整，落差不大，无直接资源项目认知分析/经济指标认知本项目属于区域内规模大盘，容积率相对较高于区域内现有项目，进一步增大开发风险。本项目基本经济指标总用地面积：108.6亩，约7230.0㎡总建筑面积：146561㎡（其中住宅面积110924㎡、商业面积3690㎡）容积率：不大于1.7，物业形态以高层为主土地总价：3.7亿元楼面地价约：约3000元/㎡建筑密度：22.

7、4%世纪锋尚项目问题界定项目属性界定※项目定位核心关注※项目核心问题界定※项目问题界定/项目属性界定无明显比较优势资源状况较大规模（相对于衢州市场）项目规模具备良好发展前景片区发展衢州主城区边缘地带地理位置现状配套设施匮乏配套资源界定属性项目是位于主城区边缘、具备良好的片区发展前景、规模较大、资源状况一般的住宅项目。项目问题界定/项目核心问题界定本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析SR1R2城南开发热度较高，成为衢州市房地产的热点区域；城南板块项目竞争激烈，产品线路较宽；项目地块属于主城区边

8、缘区域，目前配套设施方面存在一定的不足；项目本身并无明显比较优势资源；衢州房地产发展处于上升阶段，市场发展迅速，项目操作空间比较大。品牌塑造度小，对项目开发和项目销售促进作用小与同类楼盘竞争客户，陷入激烈的客户争夺战中陷入区域主流楼盘的价格壁垒，开发利润相对较低同质化楼盘众多，市场竞争激烈非期望结果准确锁定目标客户，定制产品，降低竞争风险客户打破原有价格体系，创造较高的附加收益价格差异化竞争，市场相对空白点和机会点竞争塑造品牌，通过品牌带动