2006年苏州工业园区唯亭广场项目定位销售推广全程报告

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1、唯亭广场项目操作思路2006-9-28目录第一部分商业地产操作流程分析－－－－－发现产品潜力第二部分企划推广包装－－－－－好酒还怕巷子深第三部分销售执行细案－－－－－完美缔结者第一部分：商业销售方案——复合型商业操作思路（一）商业地产开发要点（二）项目SWOT分析（三）商业定位（四）业态规划定位（五）业态面积细分（六）谨慎建议开发商投资者经营者目标消费者针对本物业通过租售结合实现自身效益的最大化通过所投资增值和租金回报取得收益通过入场经营取得经营利润在消费中得到物质精神的体验和满足（一）商业地产开发要点为了达到各方目标，统一业态

2、规划，统一招商，统一销售，统一管理，是本案商业顺利销售的保障！我们的商业操作思路消费者经营者投资者招商思路通过对消费者消费心理和消费模式的研究，形成我们的招商思路通过商业业态的规划和商业经营模式的制定，商业促销手段的运用，最大限度的吸引消费者商业经营者，从而达到吸引投资者的目的消费者开发商规划/招商投资者经营者物业利益关系图物业投资者开发商经营、招商经营者我们对本项目的认识项目SWOT分析优势（STRENGTH）位于唯亭镇中心，配套齐全，生活方便，商业价值最高，具有唯亭镇商业地标的身份唯亭镇首席商业步行街区唯亭镇镇中心位置，四周

3、商业氛围成熟，容易集聚人气消费者对此商业十分认可，看好未来商业前景劣势（WEAKNESS）商业氛围尚未形成机遇（OPPORTUNITY）张浦镇本地和外来人口众多，消费群体庞大威胁（THREATEN）浅水湾，大唐旺城与本个案将形成竞争局面312国道娄江路阳澄路本案商业辐射圈商业核心圈金陵路（三）商业定位商业经营最关键的要素就是消费者，谁来消费、消费水平，最终决定该商业的命运。通过分析可以判断，本案商业客流主要来源于此，本案商业定位：项目形象定位将项目打造成为唯亭镇中心最有人气、最具时尚气息、最有商业价值的融购物体验、休闲娱乐、时尚

4、文化与一体的商业中心！唯亭首座大型时尚商业步行街区！（二）业态规划重新定位根据我司对唯亭镇的认识、项目的了解、唯亭消费人群的分析，我司认为本项目的规划定位有一定的操作空间。业态规划现初步拟订9大类几十个经营项目，9大类分别为综合大楼、餐饮区、中档休闲区、酒吧一条街、购物区、娱乐区、俱乐部（含夜总会）、广场区、商住区，并辟有露天休闲广场等贴近自然的公众休闲娱乐场所。（四）业态规划定位业态定位建议业态细分精品专卖区通讯电子、礼品文具、精品饰物、家居饰物生活配套区美容美发、干洗店、药店、冲印店、超市等特色餐饮区咖啡shop，特色酒吧，

5、主题店，西式餐厅休闲娱乐区活动室，网吧，音像，体育用品时尚服饰区淑女装，童装，休闲装，时装，男士装，运动装AdidasNIKE美津浓锐步GIORDANOU2班尼路堡狮龙休闲运动服饰客户特色餐饮、休闲娱乐客户咖啡shop：上岛、真锅、Ginocafe特色酒吧：ARKlivehouse、Windowstwo、乐美颂会所、主题店：避风塘、仙踪林、锦园茶坊、东田果味绿茶坊西式餐厅：季诺休闲餐饮（意大利）、德克士礼品文具：大禾、雅家时尚、苏佩琦精品饰物：黑眼睛、流行饰品、丝蒂奇饰品、亚妮工艺品时尚服饰：lee、PLAYBOY、堡狮龙、佐丹

6、奴、生活几何家居饰物：世家屋、郎德家饰、樱花卫厨、汤美思家居生活配套客户美容美发：金莎形象设计中心、华雄形象设计中心、自然美护肤美发中心、思妍丽护肤美容中心药店：双鹤药店、同仁堂大药房、海王星辰药房、雷允上药店干洗店：正章干洗、福奈特干洗、百立干洗、阳光干洗冲印店：柯达、富士、快图美网吧：东方网点、易闲网吧步行街、沿街商铺客户的特殊要求咖啡shop客户一般要求建筑面积在100-200㎡；装修标准较高。特色酒吧一般要求建筑面积在100-300㎡。西式餐厅客户一般要求建筑面积在300-500㎡，不小于300㎡；需要煤气容量较大，一般

7、在40m3以上；电容量要求较大，电容量不低于250kv；水管直径需大于两寸。美容、美发客户一般要求建筑面积在200㎡左右。干洗店客户一般要求建筑面积在150㎡左右；要求店铺靠近居民区，人流量要求较高。药店客户一般要求建筑面积在100～200㎡左右。冲印店客户一般要求建筑面积在100㎡左右。本项目业态初步规划A1幢，16套，4333平米综合大楼银行、美容美发、干洗店、药店、冲印店、超市、中介公司等A2幢，39套，8260平米网吧，电子城，音像，品牌服饰，鞋帽城，通讯电子、礼品文具、精品饰物、家居饰物，淑女装，童装，休闲装，时装，男

8、士装，运动装，体育用品B幢，38套，13223平米大型餐饮区,中档休闲区、酒吧一条街、购物区人民商场，联华超市，咖啡广场，餐饮区，五金电器，咖啡shop，特色酒吧，主题店，西式餐厅，精品服饰等C1幢，娱乐区、俱乐部（含夜总会）KTV，飙歌城，南北干货，活动室C2