苏州都市花园主题定位报告

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1、天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632苏州都市花园主题定位报告目录1．项目前期情况分析1．1前期发展状况分析1．2前期项目定位分析1．2．1前期客户分析1．2．2前期价格分析1．2．3前期产品分析1．3项目前期主题评述1．3．1项目总主题归纳1．3．2各期分主题总结1．3．3评述2．主题的产生背景2．1项目竞争力分析2．1．1显性竞争力2．1．2隐性竞争力2．1．3不利因素分析2．2项目竞争力塑造2．2．1显性竞争力塑造2．2．2隐性竞争力塑

2、]2．3主题的导入2．3．14#地块初步定位2．3．2主题推导3．主题的深化3．1都市度假主题的衍生3．1．1人类度假的演变过程3．1．2度假产业结构分析3．1．3都市度假与郊区度假3．2主题的借鉴实例3．2．1国外实例3．2．2国内实例3．3主题的理论基础3．3．1特定的产生条件3．3．2独特的生活理念3．3．3高标准设置3．4主题的产品要求3．4．1小区环境3．4．2规划布局3．4．3生活配套3．4．4公共空间3．4．5室内设计4．主题的差异性和适应性分析4．1差异性分析4．1．1产品差异性4．1．2服务的差异性4．1．3目

3、标客户差异性4．2适应性分析4．2．1与潜在需求的适应性4．2．2与项目资源的适应性4．2．3与项目地域文化的适应性4．2．4与产品要求的适应性4．3主题和利益点4．3．1消费者利益点4．3．2开发商利益点5．本案市场定位5．1目标客户群定位5．1．1核心客户5．1．2重要客户5．1．3偶得客户5．2产品定位5．3价格定位6．主题的产品演绎6．1主题概念与总体规划的对接6．2规划建议6．2．1原则6．2．2组团划分6．2．3路网系统6．2．4停车系统6．3园林景观6．4建筑风格及细部建议6．4．1建筑形式6．4．2建筑布局6．4

4、．3户型设计6．4．4立面6．4．5住宅公共部分6．4．6室内细部设计6．4．7建议室内装修标准6．5智能化及物业管理6．5．1小区智能化系统设置建议6．5．2全方位酒店式物业服务1．项目前期情况分析1．1前期发展状况分析　　1999年3月15日，都市花园首期工程——“兰华苑”正式破土动工，5月9日正式开盘，创下了20天内售出210套的销售佳绩，9月份售罄，8月16日封顶。　　同年的9月26日，二期——“茗华苑”开工，继一期的销售旺势，前景一遍大好，尚未面市，预定已超过150套。　　2000年9月11日，三期——“菁华苑”隆重开

5、盘，出现排队抢号买房的现象。11月1日~8日，二期业主验房入住。　　同年11月20日，在消费者的强烈要求下，四期——“英华苑”正式开始登记，再掀排队购房热潮，开盘即热销248套，创销售历史新亮点。2002年1月19日，五期——“银色贵族”开盘-----　　综观前期的销售状况，本案的发展状况一直以来都是呈良好趋势的。苏州的住宅房地产市场“供不应求”的大好局势和发展商一直以来的努力开拓是促成这种趋势的前提条件。在这个目前有着庞大消费群的市场前景之下，已有越来越多的发展商加入进来，竞争也日渐激烈。　　　　2001年以前本案产品上的创新

6、与改进一直都在竞争中占优势，但这种优势持续的时间并不长，因为其它楼盘很快就会效仿；本案的价格从首期开盘以来都在上涨，但并没有真正体现其市场价值（近年来也有同区域同档次楼盘的价格高于本案）------种种迹象表明：在整个大市场中，发展形势看好的不仅只有本案，而是涌现出了越来越多的优秀楼盘。由此可见，要在竞争中占据优势，在提高与创新产品的同时，也要整合好资源，充分利用企业以及项目自身所累积的市场美誉度。1．2前期项目定位分析1．2．1前期客户分析二、三、四期客户情况，有关数据支持由甲方提供1．客户年龄构成客户的年龄都集中在28~40

7、岁的年龄阶段。各期的比例如下表：26~30岁31~35岁36~40岁2期25.5%25.5%20.0%3期29.0%27.0%18.0%3期小高层27.0%29.0%21.0%4期31.0%24.0%19.0%2．客户的家庭人口构成客户的家庭人口构成普遍在3口人。其中，2期有53%、3期有49%、3期小高层有48%、4期有57%3．客户的原居住区域客户的原居住区域集中在古城区。其中，2期有43.5%、3期有41%、3期小高层有40%、4期有44.5%。4．客户的工作区域客户的工作区域集中在古城区和园区。各期的比例如下表：园区古城

8、区2期35.5%43.5%3期32.5%41.0%3期小高层26.0%40.0%4期34.0%44.5%5．4期客户的购房动机4期客户的购房动机主要是：二次购房（占50%）、首次置业（占34%）。6．4期客户的日常交通工具4期客户的交通工具主要是：汽车（占29%